华联股份：转向还是回归

　　胡芳洁

　　凭借强势促销而赢得广泛顾客的华联商业，为何要重觅新途？

　　北京华联商厦股份有限公司近日公布重组公告，拟向华联集团出售所持有的6家百货公司，通过这一举措，华联股份将整体退出百货零售业，主业变更为 “与商业零售相关的商业地产的投资、开发、租售及购物中心的运营和管理”。事实上，华联股份的这次重大转向并不是一次突然的转型。

　　“这是一个非常大的转变。”DTZ戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示，华联集团现在的举动与其早期的将商业物业销售一空的做法存在鲜明的对照。

　　“华联的转型应该是早就有准备的。”张家鹏表示。华联除了之前将自有物业出售的经验外，在购物中心的运作方面，华联并不是没有积累。除了与嘉德长期的合作关系，新光天地也是由北京华联集团与台湾新光三越百货各占50%的股份。“华联在他们那也学到很多东西。”

　　此外，华联的举动也与百货业的困境有关。据了解，在华联股份此次出售的6家公司中，有4家2007年度中期亏损，6家百货公司2004、2005和2006三年平均营业利润率分别只有0.5%、1.28%和1.48%。2006年华联南昌百花洲店正式停业，此外重庆的业务发展也不顺利。

　　张家鹏表示，这是北京华联在取得资金和经验积累之后的转向。

　　根据华联股份公告，明确指出“通过分割产权式店铺，销售迅速回笼资金。这种模式使

商业地产的增值和利润不能有效放大。根据发达国家的成熟经验，这不是商业地产的主流运作模式。”伴随着华联股份转向商业地产，虽然在其规划中物业出租和出售都将会采用，但是持有型购物中心的运营无疑是其未来发展的主要方向。同时华联集团还承诺优先转让商业地产项目给华联股份，力挺其转向商业地产运营。而华联股份此次出让的6家百货公司，都没有物业产权。纵观华联集团的运作，其之前的行为恰恰是选择将其所拥有的物业全部出售一空。

　　2005年，嘉德置地以17.46亿元全资收购北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦；2005年3月，北京华联斥资20亿元整购西环广场1至6层商业部分，不久以后，北京华联退出整购，由嘉德置地整体购买，北京华联则以租赁的方式进入。

　　2006年，凯德置地与北京华联集团旗下公司签订并购协议，以2.1亿人民币购买了北京华联商厦河南有限公司100%的股权，同时认购了9000万元的公司增资，由此北京华联郑州店2.6万多平方米的土地使用权及9.2万多平方米的建筑物归凯德所有。

　　张家鹏表示，华联股份的转型可能与其集团公司发展规划的变化有关，“看到了物业升值的空间”。

　　华联股份转型之后将会成为华联集团旗下专门的商业地产运营平台。华联股份公告显示，华联股份除将百货出售给华联集团以外，公司还将以2.07亿元的价格购买华联综超持有的大连华联、青海华联两家公司100%股权。伴随着这次购买行为，华联股份将拥有位于大连的1.5万平方米和位于西宁的2.1万平方米的商业物业及部分设备，这两处商业物业和设备将租赁给华联综超使用，华联股份以此获得租金收益。

　　此外，华联集团承诺，已经启动的 “北京姚家园项目”、“合肥蒙城路项目”和“合肥长江路项目”之项目公司在取得国有土地使用证后，将项目公司优先转让给华联股份。

　　显然，华联最终还是回到了商用物业持有的道路上。

　　据了解，“北京姚家园项目”地处朝阳公园东侧，项目规划总建筑面积为10.4万平方米；合肥两个项目的总建筑面积分别为4.8万平方米和4.7万平方米。

　　此外，华联股份董事会秘书李翠芳向记者表示，华联股份未来商业地产扩展会采取多种方式获取开发用地。

　　购物中心物业的开发和经营管理将会成为华联股份未来的业务重点，而发展模式则主要以综超、家庭百货为主力店，同时配置大量专业店。显然，其与华联综超的紧密联系为未来的商业模式提供了有利条件。然而，华联股份之前并没有购物中心的运用经验。这成为对华联股份诸多质疑的关键所在。

　　“实际上做商业地产比做百货业难度更大。”万达集团全资子公司万千百货总经理丁遥表示，首先从体量上来说购物中心的面积比百货大；其次，从管理上来说，百货业是由同一的主体来经营，难度相对较小，而购物中心经营相对独立增加了整合难度；此外，购物中心业态繁多，不仅包括了百货，还有超市、娱乐等等，整合的复杂性更大。“关键还要看有没有核心的整合资源。”

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　　来源：经济观察报网

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