雷曼：给太古与大市同步评级

　　雷曼兄弟日前发表研究报告，首次将太古(0019.HK)纳入研究范围。该行认为太古股价大致合理，但派息回报良好，达3%，及有回购股份的可能，令股价受支撑，因而予太古“与大市同步”评级，12个月目标价106港元，相当于08年每股资产净值124.8港元折让15%。

　　该行指出，最近有报道称数间投资银行将迁往新推出的九龙区环球贸易广场(ICC)，认为该广场为中环区以外的不错选择，在大部分单位获市场吸纳之前，业主调高租金的能力有限。不过，中环区租金未必会下跌，因香港经济仍稳健，商务活动将继续扩张。该行预期，由明年至09年中的18个月，即环球贸易广场全部预租及获吸纳前，办公室租金升幅维持平稳。不过，与上一个周期不同，当租金到达顶峰后不会急跌，而是保持稳定18个月，直至另一上升周期来临。该行相信，整体市场会有类似走势，因历史数据显示，中环区的租金将可带动整体办公室租金。

　　整体而言，由于环球贸易广场、港岛东中心，及观塘、九龙湾多项物业落成，明年办公室单位供应将增加，但该等地区的租金仅有轻微影响。由于需求庞大，办公室单位新供应将短暂影响租金水平，整体仍会维持在高位。

　　该行表示，虽然香港零售市况前景亮丽，但太古的零售物业组合不具优势获取得益，零售租金增长跑输九龙仓(0004.HK)。今年上半年，九龙仓零售物业租金及香港零售销量分别按年增长16%及9.3%，而太古的租金增长仅7%。该行相信，问题主要出于商场地点，太古旗下太古广场及又一城，虽然提供高质量的购物体验，但并非位于主要购物区铜锣湾及尖沙咀。这两个地区拥有庞大且多种类的店铺群，遍布于大型购物商场及地面店铺。太古城中心则较为地区性，难以吸引购物者及旅客。此外，该行预期太古旗下商场将面对更多竞争，目前太古广场与中环区的国际金融中心争夺类近的顾客群，而新近落成的九龙站上盖商场圆方，有机会威胁又一城。

　　此外，虽然太古对内地项目的兴趣日益增加，但该行相信内地业务占整体资产净值的比重，维持于低水平。相对于同业，太古对内地房产业务较为保守，但在过去12个月已加快投资步伐，并于今年上半年收购了两个项目。目前太古在内地共有3个在建项目，总楼面面积770万平方英尺，总估值为180亿港元，相当于每股12.1港元，但仅占2010年资产净值的9%。太古虽然在香港有丰富经验及优良往绩，但内地市场较为具挑战性，主要因缺乏经验及品牌认知度低。该行相信太古仍需一段时间，才可成为家喻户晓的品牌。由于内地项目竣工较迟，最早为明年首季完工的三里屯项目，而太古汇需时2年才落成，因而预期内地业务在未来2年不会大幅增长。

　　该行预期，太古今明两年的每股盈利为10.92及6.11港元，市盈率为18.3倍及15.9倍，派息回报率为3.2%及3.4%。