工业地产股有望出现新升浪

　　工业化进程加快催热厂房需求 工业地产股有望出现新升浪

　　秦洪

　　　工业地产股虽然是地产板块的重要成员之一，但却属于另类品种。与目前市场主流地产股靠销售房地产获得利润不同，工业地产股的经营模式是拿地、盖厂房、出租，主要是靠租赁、园区开发等获得利润。此外，目前主流地产股面临着调控政策压力，工业地产股则不同。国家对土地开发的控制、我国工业化进程加快以及全球制造中心地位的确立，使工业厂房的需求持续提升，工业厂房的租金价格持续增长。

　　正因如此，工业地产股将具备双重发展动能，一是工业土地价格上涨所带来的资产重新估值，二是工业厂房租金价格上涨带来的盈利空间。

　　近期地产行业的调控政策不断出台。受此影响，近期地产股的走势不佳。但相关行业分析师对于长期不为市场充分重视的工业地产股却给予了积极关注。他们认为工业地产股是调控中的“绿洲”，有可能成为大盘的后续新生热点。

　　所谓工业地产，是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。由此可见，工业地产股与我们平常所提及的

房地产股有着较大的差别。因为目前房地产股的主营业务———房地产销售的价格持续上涨，已成为而且还将成为调控政策的“风暴中心”，所以房地产股的二级市场走势可能并不会太令人乐观。

　　而工业地产股虽然也是地产板块的重要成员之一，但却属于另类品种。与目前市场主流地产股靠销售房地产获得利润不同，工业地产股的经营模式是拿地、盖厂房、出租，主要是靠租赁、园区开发等获得净利润。此外，目前主流地产股面临着调控政策压力，工业地产则不同。国家对土地开发的控制、我国工业化进程加快以及全球制造中心地位的确立，使工业厂房的需求持续提升，工业厂房的租金价格持续增长。

　　正因如此，工业地产股将分享双重发展动能，一是工业土地价格上涨所带来的资产重新估值，二是工业厂房租金价格上涨带来的盈利空间。

　　综上所述，笔者认为工业地产股已具备了展开新升浪的强劲基本面动能。但也有分析人士认为，基本面好未必就能够走出主升浪，因为在基本面强势与二级市场股价强势之间还缺少一个纽带，那就是资金的认同。

　　就资金问题而言，笔者持相对乐观的态度，理由如下：

　　首先，工业地产股将受益于

人民币升值。海外市场经验表明，本币升值会带来由本币计价的资产价格的上涨。在人民币升值受益概念股中，航空运输股受制于高油价，以商品房开发为主业的主流地产股受制于宏观调控。相比之下，工业地产股由于既不受高油价的影响，也较少受政策调控的影响，因此有望脱颖而出，成为人民币升值受益概念股的先锋，而得到主流资金的青睐。

　　第二，工业地产股具备创投概念、孵化器概念和资产重估概念。目前工业地产股主要从事开发园区业务，持有大量优质企业股权和大量低价土地。优质企业股权不仅可以获得稳定的投资收益，而且由于创业板将推出，还拥有创投概念和孵化器概念股。值得指出的是，工业地产股持有的上述土地及股权资产目前均以历史成本方式反映在财务报表中。按照新会计准则，以上资产未来如通过市场公允价格计量，则将体现为资产增值及投资收益的大幅增加。由此，持有大量低成本工业土地及优质股权的工业地产股，极有可能得到资金认同，从而形成股价强势。

　　第三，工业地产股具备注资概念。目前工业地产上市公司的控股股东大多为开发园区的主管部门或实体公司，具有典型的“小公司大集团”特征，因此，符合目前A股市场流行的投资主题———注资概念。专业人士认为，控股股东拥有的资产实力是决定上市公司未来发展的“资源基础”。这种“资源基础”也会成为工业地产股上涨的推动力。

　　在实际操作中，建议投资者重点关注两类工业地产股：一是租金业务扩展或拥有优质公司股权的工业地产股，如深基地B的仓储出租业务持续增长，毛利率已超过40%，随着仓储基地规模的拓展，未来业绩增长相对确定，可以低吸持有；大港股份目前持有75%镇江大成硅公司股权，而后者从事的是太阳能开发业务，发展前景乐观，因此，该股也值得关注。二是已有定向增发，符合注资预期的工业地产股，在这类股票中，海泰发展较为典型，目前该公司控股股东以16元的价格认购定向增发股权，而目前其市价不过只有16.33元，因此，该股具有极强的估值预期优势，可低吸持有，类似的个股还有空港股份和张江高科等。

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