政策不断 上海楼市曲折上行

　　⊙地产主笔 唐文祺

　　9月份的上海房地产市场，房贷新政的“呼之欲出”成为关注点。虽然之前，银行房贷首付提高的传言风闻已久，使得市场对于新政的适应力有所增强。但从整体反应来看，旨在抑制投资的新政，仍然产生了一定的效果。

　　9月份，上海新房市场的地方局部调整政策也是层出不穷，基本上是从调节供需、增加交易成本和持有成本入手。由于前几年的土地出让政策，导致今年一手楼盘的供应量下降；加之市场资金充裕，造成供求形成失衡。对于近期仍然供小于求的上海新房市场来说，从根源上的调节，对缓解矛盾有一定作用。但是由于政策作用尚需等待一段时日，因此，当月的上海新房市场，虽然供应量增长迅速，但仍然难以完全“解渴”。

　　在9月底房贷新政落地之前，上海

二手房市场呈现出先扬后抑的态势。由于上月的二手房成交量出现火爆状态，并转入明显的卖方市场。因此，部分业主纷纷采取惜售、抬价行为，导致交易时间延长，从而在下旬出现了成交缩减的局势。从市场反应来看，贷款首付提高的实际影响力并不大，相较而言，倒是对于投资客的心理作用更为明显。部分投资行为集中的区域，预计会在10月份出现较为冷清的局面。同时，由于购房者对政策预期值的提高，市场观望气氛开始产生。

　　9月份的上海

写字楼市场波动较大。虽然美国次级房贷风波扩散效应逐渐扩大，但对于海外金融机构来说，由于尚未在中国开展相同业务，因此并未对其在中国地区发展造成影响。从长远来看，上海写字楼市场仍然会面临需求增长的态势。仲量联行提供的资料表明，上海市场的租金和出租率再次领先于北京市场。在积极扩张的持续需求和有限供应量的双重作用下，上海核心中央商务区的租金增长速度比北京更快。

　　此外，上海商铺市场虽然依旧面临着供大于求的局面，但成交量较之上月有明显提升。其中，内环以内的商铺由于其稀缺性，不仅供应量减少，且随着业主惜售心态的加强，成交量也在明显下降，越来越多的业主更愿意选择出租方式来进行持有。目前市中心南京西路沿线各个商铺的空置率达到历史最低水平，而浦东新区张杨路沿线商圈也正在成型之中。上海内环以内多个商业市中心商铺的格局已经产生，外环以外区域则随着住宅供应的大批入市，社区型商铺的成交上升明显，从而在商铺成交情况上形成“内冷外热”的趋势。