房价上涨的另类解读

　　□孟坚

　　今年以来，国内各大主要城市的房价均呈现快速上涨之势。从目前房价的涨幅看，估计已超过城市居民家庭收入的增长。按照传统的解释，导致房价上涨的因素主要为：城市化率的快速提高致使房地产市场供需失衡；开发商牟取超额暴利，以致房价极度扭曲；市场投资购买力大量涌入，使得房地产泡沫越吹越大……

　　有专家经过对比分析认为，眼下国内房地产市场与当年日本的房地产泡沫越来越有“疑似”之处。

　　上个世纪八十年代中期，“广场协议”签订后的10年间，日元币值每年平均上升5%以上；而与此同时，日本国内的低利率政策，又在同时刺激股市和楼市价格的快速上涨。国际游资此时投资日本股市和楼市，就可以获得双重收益——资产价格的升值和日元的升值。在这双重收益的刺激下，国际游资大举进入日本的股市和楼市。国际游资的流入，又促使日元进一步升值，股市和楼市泡沫的进一步膨胀，而这反过来又刺激国际游资进入日本进行投机。如此循环往复，股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。

　　在货币泛滥的情况下，怎样保持出口

竞争力，将出口导向型经济维持尽量长的时间？日本的对策方针是，进一步扭曲价格体系，不出口的东西都涨价，出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒，西瓜卖到30美元一个。但无论如何，都比不上日本的

房地产价格夸张。泡沫鼎盛时期，据日本不动产鉴定大师们的测算，日本东京圈内的地价就相当于全美地价的总和。

　　房地产是一个典型的内销型部门，为房地产埋单的99%都是国内百姓。普通城市的住宅楼可以很贵，但工业用地可以很便宜，政府可有意识补贴。很多人都认为，

房价过高，会导致城市的商务成本过高，丧失竞争力。其实这是一个误解，在一家大型跨国公司中，员工的房贴只占总成本的8%，甚至还比不上一些公司的电话费。

　　近日，有媒体报道称，国内不少一线城市房地产市场有外资进入加速迹象。虽说目前外资购买在房地产市场中的占比不算很大，但外资收购的项目往往能构成某一区域“标志性”的房价，由此大大刺激了地产商对房价的预期。当这种预期蔓延至住宅市场中，房价也随之水涨船高。曾经在日本房地产泡沫中尝到过甜头的国际游资，怎么会放过再次“剪羊毛”机会？

　　因此，有关部门在房地产政策的制定中，似乎应适度考虑“外资因素”，将以往未被认真关注的“盲点”纳入政府调控的视野。