新政震荡上海楼市 八成二手房业主下调挂牌价格

　　据有关机构调研显示，截至10月10日，美联物业下属门店挂售房源中，八成业主下调了自己挂售房源的价格。在调整挂牌价格的同时，部分前期捂盘惜售的业主也重新将房源挂售于门店。

　　“第二套房”认定尚存疑问

　　“在第二套房必须40%首付的前提下，中介公司还剩下的操作空间只有贷款利率上的折扣了。”10月12日，一位中介市场业内人士对记者透露。事实上，记者从申城多家中介门店询问得知，此前一些中介公司，由 于与银行长期保持着良好的关系，因此能够从银行获得相对优惠的利率折扣。“虽然现在贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，但是如果能从银行得到利率优惠，那也就跟政策出台前的利率相差无几了。”上述人士表示。

　　这意味着，9月27日央行和

银监会联合发布的359号文，对市场影响最大的依然是有关第二套房需要40%首付这一要求。其中，存在的最大问题就是各家银行对“第二套房”的认定标准不同，中国工商银行、招商银行等明确“第二套房”将以个人为单位，中国农业银行、交通银行等则表示将参考婚姻状况确定。如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，就可以通过央行征信系统反映出来。

　　这次新下发的房贷政策中还规定，商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人的信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人的信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。银行人士还指出，老人和孩子一般不能作为独立借款人。

　　对此，一位已经贷款买了第一套房的李先生向记者透露，他正在物色第二套房，准备用他已经退休的母亲的名义来购买。“开发商方面表示，这并不影响使用第一次购房的贷款优惠。开发商告诉我，70岁以下的人理论上依然可以向银行申请贷款。当然，银行在审批上会有一定难度，但是去开发商指定的银行可能会容易些。”

　　“如果真的要付40%的首付款，会对我的现金流产生比较大的影响，如果房子的总价过高，我会因此放弃购买第二套房。”李先生表示，对于第二套非自住的住宅，首付比例会对他的决定产生比较重要的影响。

　　放弃捂盘重新挂售

　　二手房方面，美联物业通过对全市下属二手住宅门店调研显示，截至10月10日，美联下属门店挂售房源中，八成业主下调了自己挂售房源的价格。其中，75%的业主对于自己的挂牌房源作了5%以内的价格下调，3%的业主对于自己的挂牌房源给出了6%—10%的让价，也有2%的业主对于挂售房源给出了超过10%的让价。

　　对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，虽然投资购房需求萎缩，自住需求主力支撑市场。但由于一部分之前受抑制购房的需求也集中于今年释放，自今年3月起，整体市场交投表现活跃，各区域次新房源价格呈现出不同程度的上涨，业主“反价”、“惜售”等举动大范围重现。八成业主下调挂售价格的比例可以看出政策对于大部分业主的心态还是产生了一定影响，但根据现时自住需求支撑市场的情况分析，预计类似过去宏调期间业主大幅降价抛售发生几率不大。根据调研问卷结果不难发现，由于实际购房需求的存在，自住需求集中的杨浦、虹口、闵行等区域挂售房源价格并未有明显变化。再次是供应量较少的区域如卢湾、黄浦、静安及徐汇等，由于供应量稀缺，挂售房源价格也基本没有变动。

　　在调整挂牌价格的同时，部分前期捂盘惜售的业主也重新将房源挂售于门店。美联下属逾九成的二手门店挂牌量有所增加。其中近78%的门店，挂牌量有5%以下的增长，10%的门店房源挂牌量增长6%—10%，5%的门店挂牌房源增加超过10%。房源挂牌量增长较为明显和集中的板块是浦东世纪公园和联洋板块。对此，美联物业浦东区副总监秦恺表示，世纪公园及联洋板块中聚集投资客较多，前期业主反价及惜售捂盘举动频繁。考虑到手中的盘源标的较大，提升首付款之后有可能影响买家的支付能力，致使自己的房源被套，故开始放弃捂盘，将盘重新挂售。

　　可望缓解供求矛盾？

　　随着政策进一步细化，确定对第一、二套住房的认定将会更明确地区分自住与投资客。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏对记者表示：“对于第二套以上住房以家庭为单位作了明确的界定，在一定程度上区分了投资与自住性质，投资成本的增加，不仅仅是流动资金的成本，贷款利率的成本也提高，可谓是双管齐下。投资成本的提升无疑会将部分潜在投资客拒之门外，对于正进行中的投资客会促使他们回吐房源，尤其是目前大量靠银行贷款，以出租为主的小业主，供求矛盾也有望在短期内得到缓和，至于价格方面，部分二手楼盘会出现价格下调的现象，有需求的客户可以乘势去选购一下，而一手楼盘由于金九银十的过去，不排除部分楼盘会有价格跳水现象，但大部分楼盘价格恐怕很难有望下调，不过，价格得到平抑的可能很大。”

　　在2007年秋季房展会上，上海中原研究咨询部对前来参观的消费者进行了问卷调查。结果显示，在300名有购房意向的客户中，投资购房比例占到9.5%。此次调查中，大部分选择中长期投资，其中有63%选择5-10年的中长期投资。

　　在对购买套数的选择中，99%皆为购买第二套住房(可能是由于调查对象多为上海人的缘故)；对于未来

房价的预期，选择上涨与持平的份额相同，各占31%。龚敏指出，这与以往的调查形成鲜明对比，在以往的调查中，大部分有投资倾向的客户都会预期房价上涨，正是有这种良好的预期，才会促使他们进入，而此次调查中，选择上涨与持平的比例相当，说不清的也占有一定份额，并且在选择投资周期时，大部选择中长期投资，说明国家抑制投机，控制投资的目标正在慢慢得以实现，对于未来房价吃不准的预期也很有可能会因为后续政策的再度出台导致部分投资客放弃投资意愿。

　　在对新政是否会给投资客造成影响的调查中，税收政策对他们的影响最大，占到调查比例的53.3%，其次是持续的加息，占到40%，而提高首付款比例对投资者的影响有限。