地产首富 “黑马”能骑多远？

　　日前，《福布斯》中文版发布了2007年中国富豪榜，在上榜的40位富豪中，就有15位出自房地产业，占到了上榜人数的近4成。在随后发布的胡润富豪榜中，杨惠妍仍然占据了首富的榜单。地产商靠什么成为财富榜中的“黑马”？这种“脱颖而出”的姿态会延续多久？ 种种猜测，随着两个财富榜的暗自较量也浮现在公众视野。

　　城头变幻大王旗

　　26岁的碧桂园女东家杨惠妍以162亿美元（折合人民币约1200亿元）的个人资产登上了中国首富的宝座。这无疑是这几天国人们的最大新闻。而去年位居排行榜首位的国美电器“掌门人”黄光裕已经退居排行榜第10位了。用“城头变幻大王旗”来形容富豪们在排行榜上的起落是再恰当不过了。

　　记者对《福布斯》发布的2007年中国富豪榜作了粗略的统计，其结果表明，在40位上榜富豪中，有15位出自房地产业（对跨2个及其以上行业者分别计算，以下同），他们分别是，广东碧桂园的杨惠妍，资产16.2亿美元；香港世茂集团的许荣茂，资产7.3亿美元；广东富力集团的张力，资产4.75亿美元；北京SOHO中国的张欣，资产3.8亿美元；北京中国泛海控股集团的卢志强，资产3.7亿美元；北京国美电器的黄光裕，资产3.6亿美元（同时经营零售）；除此之外，广东合生创展集团的朱孟依、广东碧桂园的杨贰珠、广东合景泰富地产的孔健岷、广东雅居乐地产的陈卓林、香港中渝实业的张松桥、江苏苏宁电器的张桂平和广东碧桂园的区学铭、苏汝波、张耀垣等也榜上有名。

　　记者发现，除房地产业行业富豪较多外，其他行业的上榜富豪都不是太多，制造业6位，矿业3位，食品行业3位，金融、零售、投资、网络、太阳能等行业各2位，机械、服装行业各1位，其他综合性行业6位。

　　从区域角度分析，上榜富豪主要集中在东部沿海地区特别是广东，据统计，在上榜的40位富豪中，广东就占领了12位。而广大的西部地区只有3位，而且都集中在四川，他们分别是，位居第12位的新希望集团的刘永好，其个人资产价值3.2亿美元；位居第27位的四川宏达集团的刘沧龙，其个人资产价值2亿美元；位居第32位的恒鼎实业的鲜扬，其个人资产价值1.8亿美元。东西部差距十分明显。

　　有意思的是，在随后发布的胡润富豪榜的前10名中，有6个富豪也是做房地产业务的，如果将样本扩展到前40名，有20个富豪是做房地产的。看来是“英雄所见略同。”这表明房地产业行业正处于一个富豪辈出的时代。

　　财富为何爱往房地产老板身上“粘”？

　　年纪轻轻就拥有1200亿元人民币的个人财富，这在全球范围内也是少见的。那么，杨惠妍如此巨额的财富究竟从何而来？这样一些数据可以发现她的发财路径。今年4月20日，碧桂园在香港主板挂牌上市，以收市价7．27港元计算，持有95．2亿碧桂园股的杨惠妍当天身价即为692．104亿港元，这在当时已经造就了一个可能的“女首富”传说。8月5日，碧桂园公告称，截至7月末，公司总土地储备量达到惊人的4500万平方米（45平方公里，相当于逾半个香港岛的面积），以公开资料来看，碧桂园的土地储备量比土地储备量第二名的开发商多出一倍，巨量土地储备随即拉升投资者信心，碧桂园在香港主板上市挂牌当日股价大涨35．13％，市值达1748亿港元，一跃成为香港市值最大的内地地产股，杨惠妍身价立马涨至1000亿港元左右。

　　有专家分析说，低成本购地是房地产开发商的不二法门。碧桂园曾公开宣布，2004年至2006年其土地成本仅是售价的6％－7％。如此体量的土地储备，并不是一日完成的，自2003年以来，房地产业成为拉动经济发展的“支柱产业”，征地成为进入的门槛，在“强制拆迁”的制度保障下，房地产商完成了第一波价格低廉的“圈地运动”。来自国土资源部的统计，2005年土地使用费流失近550亿，原因除了投资拉动，滥征、强征农民集体土地外，还有地区之间恶性竞争，采取各种手段竞相压低地价招商引资。土地的廉价获得，导致房地产商大量囤地以抬升房价，再以房屋预售制确保房价“低开高走”，并确保资金来源。

　　新政将终结靠地致富的神话

　　“杨惠妍只是中国成千上万房地产开发商中的一位代表，只不过她的个人资产很有点扯人‘眼球’。”四川省社科院研究员陈武元认为。

　　按理说，一片土地市价动辄就是几亿甚至几十亿元，任凭是谁，也很难一下子拿出这么多的钱。但开发商之所以出手阔绰，一个重要的原因就是可以分期付款、分期拿证——先付部分地款，取得全部或部分土地使用权证；剩下的慢慢给、慢慢拿。实际上，在各地的土地出让中，这种化整为零式的“分期”方式早已相当普遍。虽然土地出让金没有付清，却可以先拿到土地使用权证。于是，开发商们再把土地使用权证作为抵押到银行申请贷款，然后又拿贷款去开发、甚至用贷款去向政府购买新的土地……就在这样的“运作”中，一些开发商的“盘子”越来越大，“财富”也不断膨胀。因此，无论是福布斯富豪榜，还是胡润富豪榜，房地产业的上榜人数都是最多的。

　　事实正是如此。碧桂园及杨惠妍是目前中国最大的“地主”。据报道，截至今年7年底，碧桂园的土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。以每平方米1万元计算，购买这些土地也需要4500亿元。杨惠妍持有碧桂园70％的股份，4500亿的七成超过3000亿，而她的财产只有1300亿，更何况她的钱还不能都用到置地上。那么她是如何买到那么多土地的呢？无外乎两种因素：一是依靠银行贷款，二是采取分期付款，或分期拿证的方式。

　　不过，国土资源部最新发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定：建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商不能再像以前那样以分期付款的方式分期取得土地使用权证。也许，到明年或者再往后，《福布斯》再次发布富豪榜时，来自房地产业的富豪不再有这么多。“靠地致富不应该成为中国特色。”陈武元说。本报记者 杨成万