关注一线城市和一流地区

　　目前，全国的生产要素正逐渐向珠三角、长三角和环渤海集聚，这些一流地区和这些地区的一线城市经济发展迅猛。过去10年，广东省推进“大珠三角”和粤港一体化；上海、江苏和浙江所在的长江三角洲勾画“世界第六都市圈”的蓝图；传统的“京津唐”区域欲做中国经济的第三极，转型“环渤海经济圈”。这六个省市几乎包括了中国所有的一线城市。北京、天津、上海、广东、浙江、江苏六省市的GDP增长超过全国GDP增长速度，六省市GDP占全国GDP比重不断上升，到2006年，六省市以占全国20%的人口实现了占全国40.6%的GDP。

　　这六个省市城镇家庭平均可支配收入高于全国平均水平。2006年，北京、上海两地的城镇家庭平均可支配收入几乎是全国的2倍。充裕的家庭收入是我们看好这些城市的

　　强大的经济实力、较快的发展速度，保证了这些城市的基础设施建设远远领先于全国其他地区。以城市轨道交通为例，目前国内拥有地铁线路的城市有北京、上海、广州、天津、大连、深圳、南京，便利的轨道交通由一线区域的中心城市独享。根据规划，到2010年，上海轨道交通网络总里程将达到311.6公里，2020年，北京轨道交通网络总里程将达到惊人的1000公里。地铁平均造价达到3亿-6亿元/公里，高昂的基础建设大大提高了沿线房地产的价值，也解释了大城市

　　我们认为，经济景气和高水平的城市建设吸引了大量人才、企业、资金进一步集聚到这些一线城市和区域，集聚本身又创造出更公正的法制、更透明的政府运作和更具活力的商业文化，从而推动着生产要素继续向这些区域聚集。2005年北京普通高校在校学生人数达到55万，占全国普通高校在校人数的3.5%，而北京的人口仅占全国总人口的1.2%。全国最著名的研究机构和高校几乎全部云集在长三角、珠三角和环渤海三大经济带。以外资为例，2004年京津沪苏浙粤六省市实际利用外商直接投资占全国的58%。北京、上海等城市的房地产市场已经呈现出全国性乃至环球性市场的特征。居住在这些城市，不仅意味着更高的收入，也意味着出行更加便利，医疗水平更高，子女受教育机会更多，环境污染更少。要素的聚集意味着房地产有效需求和开发资金的聚集，通过房地产需求的细分可以发现，中心城市对外来自住性需求的吸引力更强，投资于房地产市场的资金也更多。

　　从行业自身特点来看，房地产行业向一线城市和区域集聚的效应更加明显。一线城市和区域有充裕的资金和劳动力供给，旺盛的有效需求，缺乏的只是能源和原材料。房地产行业基本不受能源和材料制约，一方面受惠于房地产的有效需求，一方面享受着内地所不具有的大量资金投入。2005年，京津沪苏浙粤六省市房地产企业本年商品房销售收入占全国房地产企业商品房销售收入的58%，本年营业利润占全国的76%，不仅高于这些地区的人口比例，也高于这些区域的实体经济在全国的地位。可见，一线城市对房地产行业的吸引力更强，而云集在一线城市的房地产