房贷新政无碍地产股长牛脚步

　　申林英

　　 为防范资产泡沫，近期央行与银监会联合推出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以期抑制过度上涨的房价，针对该政策对房地产上市公司的影响，多数券商研究报告认为，这种不得不采取的调控“点刹”有利于行业的长远发展，从而促进行业内加速优胜劣汰。

　　 中信证券报告认为，收紧对房地产企业的贷款或能在短期内对部分企业带来资金压力，但上市公司仍能通过加快存货周转率，证券市场融资，重组并购等手段解决资金问题，且拥有上市平台和规模优势的房地产上市公司在竞争中更具备优势。东方证券报告则指出，提高二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2.33倍降至1.5倍。相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，二套房购买者的年利息支出提高30%。但报告指出，政策能否有效执行是关键，最大的难点是对二套房的识别界定。目前，主要通过人民银行的信息系统，但政策将对目前房价上涨将产生一定抑制作用，但能否改变市场的疯狂上涨脚步，尚有待观察。新政将对开发型地产有实质性负面影响，而对于持有经营的商业地产公司，没有任何影响。

　　 中信证券报告还指出，提高后的首付款比例并没有使居民难以承受。《中国货币政策执行报告》曾显示，我国全部

住房贷款平均期限为17年，平均首付比例为37%，居民家庭偿债能力处于正常水平。另外，央行调查显示，有35%的被调查者甚至能提前还款。报告也指出，从长期来看，限制

商业银行对房地产行业的信贷，会影响房地产长期供给，进一步推高房价。而销售周期拉长并不影响企业的当期利润。此外，根据万事达国际和汇丰银行的联合调查，富人们在买房时显示出极强的支付能力。尤其是购买第四套住宅的富人，其平均首付比例更是超过76%。为此，报告指出，从政策意图上看，此番调控维护金融体系安全，防范资产泡沫的目的远甚于抑制房价上涨的需要。鉴于我国的房地产按揭贷款占GDP和银行贷款的比重并不大，远低于近期爆发次级债危机的美国，监管层不会继续提高首付比例。同时受益于行业的优胜劣汰带来的产业集中度提高，以及资本红利对整个板块质量的提高，以及房价上涨带来的地产上市公司利润率的提高，地产公司的成长性不会受局部“点刹”政策影响，因而我们继续维持行业“强于大市”的投资评级。

　　 国金证券则表示，目前地产股出现的调整是经过上涨后相对估值优势的减小和对未来出台调控政策的预期，鉴于物业税试点等政策短期内不可能推出，因此行业内优质公司仍然存在业绩超预期的可能，届时将降低估值压力，而其资源整合在未来也会得到更充分的体现，为此推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团，同时二线地产中仍存在安全边际较高公司，昆百大和深天健08年动态市盈率都在20倍以下，不但低于龙头企业，在可比公司中也存在低估，并且上述公司都有能力保证持续增长，投资价值明显。

　　 联合证券报告则表示其维持对国内的房地产行业看好的观点在于，业绩高增长将化解房地产公司估值过高的压力；同时资产注入及随之而来的房地产资源的证券化，将使房地产上市公司的资产质量和盈利能力持续提高；而美元已开始的降息之旅，可以预期将带动人民币加速升值的步伐。在绩优、高增长和价值重估的三重因素推动之下，四季度房地产股仍将有超越大盘的良好表现。

　　 长城证券认为，目前调控政策短期内都难以改变目前房地产市场供不应求的局面，无论是宏观经济环境，商品房供求关系，还是土地稀缺造成的企业拿地成本迅速上升，都不支持房价下调。而今年前三季度商品房销售的火爆，已可以基本保障今明两年房地产上市公司业绩的高速成长。建议重点关注以下几类公司：最看好的综合实力超强、项目运作效率高、业绩能够持续高增长的一线龙头地产公司，如万科、保利地产等；其次是自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如S浙广厦、泛海建设等，还包括具有央企整体上市概念的招商地产、中粮地产等；三是土地储备丰富，且拿地成本低，具有较强的抵御房价波动风险能力的公司，如苏宁环球；四是估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股，如深振业、深长城、冠城大通、福星科技、栖霞建设等。

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