房产投资并非一本万利

　　文/谢林

　　房产会不会跌价？该不该投资房地产？这是许多人关心的问题。事实上，房产和其他资产一样，其价格浮动与其本身价值、经济环境，以及投资者预期都有很大关系。

　　关注价值面

　　客观来讲，任何资产的价值都与稀缺性相关，越是稀缺的东西其价值就应当越高。因而投资(注意是投资，而非投机)任何资产之前，应当先分析其价值，分析其是否具有真正的稀缺性。股票中的价值投资是投资“tenbagger”，其核心是公司的基本面；而房产投资中的价值投资应看重的是地域和地段，当然房产的品质与配套服务也需要考虑。

　　因此，从价值面看，是不是所有的房产都不会跌价？答案显然是NO。好地域、好地段的房产自然可成为带来良好收益的优质资产，但前景不好的房产却有可能成为投资项目中的负债。

　　　

房产投资有周期

　　房产作为一种资产，自然也受经济环境的影响。这其中有两大影响因素。

　　一是人口结构。买房租房的生力军是青壮年，青壮年多则房产需求大，相应升值空间也大，但如果人口步入富足的老年社会，则纯粹的房产需求会下降，相应的升值空间也会下降。二是人口的收入水平。目前中国和七八十年代的日本有许多相似之处，其中之一即是GDP迅速上升，人均收入也快速上升，这直接导致了短期内购买力的增强，以及物价的上涨，其中房产价格必然也大受影响。

　　但当泡沫逐渐吹大，房产价格上涨大大超过人们的购买力时，降价似乎是必然趋势。之所以有那么多人信奉房产稀缺、铁定升值的论断，是因为我国现阶段不仅享受着人口结构的红利，而且正处于产业升级、经济腾飞、国民收入快速上涨的时期。但到2020年，当我国人口结构发生转折性变化，甚至经济上升速度开始放慢之后，情况又将如何呢？永远不要忘记经济发展是有周期的，同理，房产投资也是有周期的。

　　调控政策面临选择

　　当然，政府调控与

房价也有相当大的关联。目前，有不少学者把调控后房产不降反升归结于土地供应的减少，这不无道理。我国目前的房产调控政策很大程度上是借鉴了香港的经验：紧缩土地供应。香港虽然土地稀缺，但批出来的土地面积仅是可开发面积的20%~30%。1997年房价泡沫巨大时，香港政府也曾考虑采取与以往相反的供给型土地政策，但政策还没落实金融危机就发生了，结果房价应声而降，在以后几年都处于低迷状态，银行系统的呆坏账也相应拔高。

　　从目前我国内地情况来看，紧缩型的土地政策似乎并不适用。这种人为造成的稀缺在很大程度上提高了

房地产行业的成本，在一定程度上导致了房产价格的节节攀升。相反，如果采用供给型土地政策，或许能更好地解决当前求大于供所造成的房价虚高问题。

　　放大效应

　　至于投资者预期，它对于房产价格则存在一个放大效应。在资本市场里，贪婪和恐惧永远存在，甚至控制着大多数的人。贪婪和恐惧在房产涨跌之时的放大效应一点也不亚于股市，涨跌十倍的价差在许多发达地区都出现过，像美国、日本、欧洲、香港……数不胜数。

　　因此，“房产不跌价”在现阶段可能是客观存在的现象，但今后社会的发展终会证明其伪命题的本质。要记住，房产投资并非一本万利。

　　编辑：邱玉琴omnicourage@gmail.com

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