“第二套房”各大银行说法全不同

　　丈夫已贷款买房，妻子再申请房贷算不算是第二套房？已经还清了以前的房贷，再次申请能不能享受第一套房的待遇？央行“第二套房房贷新政”9月27日出台后，各银行对这两大细节问题的处理不尽相同。记者昨天从几家已经正式下发了执行细则的银行了解到，广受关注的“第二套房”界定问题竟有着三个不同标准。而本周还将有一些银行的细则陆续出台。

　　焦点问题

　　购房贷款成本大幅增加“第二套房”认定成焦点

　　这 次房贷新政对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于

　　如果购房者想再添置第二套价值100万元左右的住房，光首付就要一次多掏10万元，而利率提高增加的月供负担也不是小数。据测算，由于目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%的基准利率计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%。以一笔70万元15年期的贷款计算，月供负担要增加780多元。

　　因此，如何界定“第二套房”成为市场关注的焦点。但是“借款人”定义为个人还是家庭？贷款还清后再贷款如何处理？央行和

　　具体处理

　　个人或家庭都可成为第二套房考量单位

　　昨天，工行、招行、光大等银行明确表示，他们将以个人为单位考查购房者的房产情况，申请者配偶的房贷情况不影响申请者本人。也就是说，即使夫妻两人中有一人已贷款买房，另一人想贷款再买一套房，只要央行的征信系统里没有此人的房贷记录，也可以享受第一套房的首付和利率。当然，如果第一套房就是夫妻双方为共同借款人，那么再买房时，肯定就要按“第二套房”的要求支付首付和利息。

　　这些银行的负责人向记者解释，央行和银监会的通知中，都是针对“借款人”来认定第二套房。“借款人”应该是单一的个人。此外，从目前中国的实际国情看，家庭的住房面积需求会随着人口的增多而自然增大。如果以家庭为单位界定，一些有正当换房需求的家庭将要支付过高成本。

　　还有一些银行却有着不同的理解。一家股份制商业银行北京分行的负责人告诉记者，他们总行下发的细则明确规定是以“家庭”为单位界定。“我们以前的房贷就一直是对夫妻双方的信用情况进行审核。今后也依然如此。如果夫妻双方已经有一人贷款买房，无论是谁想再办房贷，都得按第二套房处理。”这位负责人认为，以家庭为单位认定第二套房是符合政策精神的。“央行银监会下发的通知中明确指出‘贷款申请批准后，(商业银行)应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。’这说明配偶的购房情况也应成为银行考查贷款人信用的参考。”

　　贷款还清后再申请房贷也可享受第一套房待遇

　　把以前的房贷还清后再贷款买房还能享受第一套房的待遇吗？对这一焦点问题，银行的处理也不相同。工行、兴业等银行规定只要在央行的征信系统里查不出贷款者有贷款余额，就可以按照“第一套房”的待遇发放贷款。

　　有关人士解释说，那些再次贷款购房进行投资，承担双份甚至更多月供的贷款者才是银行的风险所在，政策调控的对象也正是这个群体。而已结清贷款的客户，一般都有足够的还款实力，应视为银行的优质客户，他们显然也不是过度融资，不是政策打击的对象。

　　与此相反，光大银行规定，只要是以前有过贷款买房记录的借款人再次申请贷款都要按“第二套房”处理。光大银行有关负责人指出，央行、银监会的通知中指明是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的”提高首付比例和利率，没有区分已还清和未还清，所以只要使用过房贷的人都应被视为买“第二套房”。

　　具体解读

　　第二套房认定目前已有三种答案

　　根据以上两大细节问题的不同处理，已经下发了执行细则的银行对“第二套房”有了三种不同界定办法：

　　一是以个人不以家庭为认定单位，同时还清了以前贷款的人再贷款可享受“第一套房”待遇。对购房者来说，这样的银行条件最宽松。

　　二是以个人为认定单位，但只要有过贷款买房经历，本人再次申请房贷就只能提高首付比例和利率。对于这样的银行，购房家庭可以用没贷过款的一方的名义申请房贷，享受优惠的“第一套房”待遇。

　　三是以家庭为认定单位，还清了老房贷的贷款者仍可享受第一套房待遇。对于这样的银行，购房者可以先把第一套房的贷款还了，再申请新的房贷。

　　一位业内人士告诉记者，从理论上讲，还有第四种认定标准，那就是既以家庭为单位认定，又不“豁免”还清老贷款的再次购房者。无论从哪个角度挑剔，这显然是最符合政策精神的标准，但也是对购房者最苛刻的标准。考虑到一部分有正当换房要求的老百姓，考虑到个人房贷对银行利润的重要贡献，估计不会有银行采用这样的标准。除非监管部门有统一的硬性规定。

　　一家采用了第二种认定标准的银行负责人也对记者说：“我们总得为有正当需求的购房者留一条变通的路。如果都‘卡死’，那就意味着每个家庭从始至终只能贷款买一套房，否则就要付出高昂的成本。这并不完全合理。”

　　截至昨天，还有多家银行的房贷执行细则没有正式出台。会不会有第四种认定的标准，还要拭目以待。