海通证券：地产业利空并未出尽

　　□海通证券 张峦

　　国庆节后第一个交易日，房地产上市公司整体表现十分引人注目。根据wind数据统计，70只地产公司中，绿景地产、莱茵置业、保利地产、万科A和招商地产5家上市公司涨停，共有30家上市公司涨幅在5%以上，除了1家停牌，只有5家下跌，在整个板块中表现非常突出。

　　以万科、保利地产、招商地产、金融街等为代表的地产板块自8月以来基本维持横盘调整的格局，因此认为房地产板块普涨的原因有二：首先是超跌反弹，因为相对大盘，前两月房地产公司基本处于调整中；其次节前，9月27日央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，原先对地产行业宏观调控政策的预期如首付、提高贷款利率等已经成为事实，因此房地产行业上的“利空”靴子已经“落地”也是今天房地产上市公司普涨的原因之一。

　　不过，目前还不能乐观认为房地产行业利空“靴子全部落地”。

　　央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》主要作用抑制住房的投资性需求，即调控房地产投资性需求，平抑随着人们生活水平提高而日益高涨的住房消费性和投资性需求；但从供需关系看，如在流动性过剩的条件下，单纯抑制投资性需求，并不能很好的稳定房价，关键是增加住房的有效供给。

　　因此，未来房地产行业增加有效供给、稳定住房价格等方面出台相应措施的预期仍存在。如果这些预期有部分实现的话，将在一定程度上影响房地产企业的项目开发进度、资金周转速度和利润率。

　　通知严格规范了房地产开发贷款、土地储备贷款和住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信、地产贷款监测和风险防范等管理。其中房地产开发贷款和土地储备贷款与此前的规定没有太大的差别，但严格规范开发贷款和土地储备贷款，房地产企业的资金将受到限制，开发进度将减缓，对于资本市场融资通畅的优质房地产公司影响则较小。

　　通知中新的内容也是最引人注目的就是对住房消费贷款一些限制，即“第二套住房”首付比例和贷款利率的限制。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，比如90平米以下首套自住房首付可以低至20％，而第二套住房首付需要付40％以上房款。

　　通知还保护了中小户型的优先贷款，贷款利率还有可能享受到基准利率，对于第二套及以上住房的投资性需求，不仅提高首付比例而且上浮贷款利率，而且还规定贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%等，因此可以认为通知在一定程度上保护住房消费性需求，抑制住房的投资性需求。

　　规范住房消费贷款只能短期抑制投资性需求，在流动性过剩、城市化水平不断提高、人民币升值趋势不改的大背景下，住房的刚性需求仍十分强劲，增加供给是稳定住房价格的必然之路，但土地是稀缺资源，城市规划也不可能无限扩张，因此增加有效供给是有效途径之一。未来在开发闲置土地，打击囤积土地和房源等方面出台规范政策的“利空预期”仍存在；如果出台相应的政策在一定程度上将降低房地产企业的利润率。

　　通知中 “对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物” 就是对有囤积现象的企业贷款进行了限制。

　　再景气的行业发展也不能偏离和脱离整个经济的发展轨道，房地产行业也不例外。政府出台任何规范房地产行业发展的政策，实际目的就是规范房地产行业的健康平稳发展，贯彻《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》精神。城市化水平的不断提高、收入不断增加、人民币升值趋势等因素将继续支撑我国房地产行业长期稳定增长。