SOHO征战H股

　　2007年9月20日，SOHO中国有限公司(香港联交所股票代号：410)公告，宣布计划于香港联交所主板上市以发展物业项目，招股时间为9月21日到27日，上市时间为10月8日，发行价为6.3至8.3港元，发行量为15.49亿股。集资总额最高达128.6亿港元。

　　从其招股说明书中看，SOHO中国上市募集的金额主要做如下用途：为收购天安门南(前门)项目权益及发展33块地块提供资金；为发展未来项目及为可能收购预期于2007年下半年进行公开招标的天安门南(前门)的11块地块提供资金；为发展长城脚下的公社项目提供资金；偿还有关光华路SOHO项目的债项以及购买新项目等。

　　据推测，仅前两项所需资金就分别为21.63亿港元和44.76亿港元。

　　“因为香港会计制度对房地产公司的销售收入是以完工计收入，明年SOHO中国的三里屯项目和光华路等项目会带来70亿销售收入。”9月24日，相关知情人士接受记者采访时称。

　　记者随后与SOHO中国副总裁许杨取得联系，他说只能最高层才能接受记者采访，但是潘石屹和他的团队都忙着路演。

　　从点击量三千多万、号称“快赶上一张日报的发行量了”的潘石屹博客来看，潘石屹和他的团队在9月21、22日辗转在新加坡、法兰克福、伦敦路演。

　　据相关人士分析，潘石屹和张欣夫妇凭借上市，将一举成为中国最富有的夫妇。SOHO中国上市后，按照招股价格计算，公司市值最高预计将达到415亿元人民币，本次招股股份约占SOHO中国总股份的33%左右，故潘石屹和张欣夫妇仍占有约67%左右的公司股份，按此计算，夫妻两人纸面上的理论财富将达到285.4亿港元左右。

　　规划者张欣和践行者潘石屹，这对完美组合，将SOHO中国带去香港跑马圈地。

　　热捧之余夹带质疑

　　SOHO中国引入的机构投资者包括渣打集团(2888)、中国银行(3988)旗下中银投资及华置(0127)主席刘銮雄，各认购2.28亿港元，中信泰富(0267)及荣智健各认购1.14亿港元，九仓(0004)主席吴光正认购6亿港元，郭鹤年、嘉里建设(0683)及嘉里资产管理分别认购4.2亿港元、1.2亿港元及6000万港元。

　　大批富豪亦将透过国际配售部分进入，包括人称“亚洲股神”的恒地(0012)主席李兆基、南丰、鹰君(0041)、嘉华(0173)主席吕志和等，合共认购78亿港元；有“中东股神”之称的沙特阿拉伯王子阿尔瓦德也会捧场。最出名的李兆基主攻内地房产股，再次大手追捧新股。

　　一位密切关注SOHO中国上市的地产分析人士称，SOHO中国受热捧的重要原因之一是主营商业地产的模式，加上紧盯一线城市黄金地段的定位。资料显示，SOHO中国的绝大部分地产项目都集中于北京CBD核心区域，至今累计开发面积已超过155万平方米。

　　SOHO中国受机构青睐有佳，质疑声也不断。

　　相关人士认为，此次SOHO中国上市是为解资金之渴。向来存款丰厚的SOHO中国，在北京大手笔拿地后，已经开始面临资金之渴。知情人士介绍：“整个前门项目，政府的拆迁成本大概是50亿元。”按照这种说法，SOHO中国吃下这个项目光是付出的地价款就应该不会少于50亿元，后期的投资也应在50亿元左右，SOHO中国在这个项目上的总投资将超过100亿元。因此，前门项目显然已经不是SOHO中国靠数十亿元存款所能承担的。

　　从招股说明书的财务报表上看，2007年前三个月，收入大幅缩水，营业额不断下降，营业额从2004年的19.36亿下降到1.54亿，盈利增长微乎其微。

　　今年4月在港上市、创出融资“神话”的碧桂园，上市前的土地储备达到了1870万平方米，且97%都已取得了土地许可证，足够5年以上开发所需。SOHO中国，招股说明书表明其土地储备仅为120多万平方米。根据港媒报道，集团希望上市后，即到2009年年底，增加87.84万平方米可建楼面面积，令整体可建楼面面积增至208.7万平方米。

　　今年3月，SOHO中国出资35亿元，获得三里屯一块面积为47万平方米的土地开发权。7月，SOHO中国再次获得前门旧城改造项目中约38幅土地。二者虽然在短期内使SOHO中国的土地储备面积激增，但前门项目至今尚未获得SOHO中国的正面确认，且在其招股说明书中也没有明确提示该项目的土地使用权证已为SOHO中国取得。即便加入上述两项土地储备，其现有规模与碧桂园上市前的土地储备仍相去10倍不止。

　　此次上市，高盛、汇丰银行和瑞银担任SOHO中国的保荐人，其中瑞银是后来的加入者。据称，高盛对SOHO中国的估值“比较保守”，因而定价较低。潘石屹后来将瑞士银行增加作为IPO联席牵头经办人，就是因为瑞银相对高盛在定价上更为激进。SOHO中国预测2007年全国摊薄后每股盈利为0.324元人民币，市盈率为18.9倍至24.9倍。与此相对应，定价6.3-8.3港元的定价是高还是低？

　　由于如此多的机构热捧，散户也相当踊跃，据相关人士分析，SOHO中国倾向于高端定价，即接近8.3港元的上限。但潘石屹的说法是“我们不要太贪心”。

　　为什么SOHO中国敢于提出内地房企在港融资第一“巨单”的底气？

　　有关证券公司报告显示，目前内地房地产市场泡沫虽在扩大，但商用资源型地产仍具战备投资价值。

　　“考虑到地产股的抗风险系数，持有型物业的数量正成为继土地储备之后，又一考量开发企业资质的内容。”分析人士表示，“专注于周转快速的商业地产开发，这是SOHO中国的业务模式定位。”在寸土寸金的

北京楼市，SOHO中国只拿最好地段的商用物业风格，被称为内地“恒隆”，目前SOHO中国住宅项目占开发总面积的21%，

写字楼占53%，零售商铺占23%，剩下3%为酒店项目。

　　曲折上市路

　　潘石屹曾经在接受某媒体采访时说，对他最有启发的是动画片《花木兰》。陪小孩看了不下20遍。花木兰的爸爸对花木兰说，“树上开的花，每一朵花都是独特的，你可能是最晚开的那一朵，可是一定是最漂亮的”。说得非常好，是个大道理。

　　潘石屹是纯粹的商人，圆滑，体现着东方式的智慧。张欣是“半个艺术家”，决断力强，有种开拓进取的气质。

　　关于SOHO中国上市，两个人不同的说辞也体现了两个人不同的风格，和而不同。

　　据张欣说，早在1996年就觉得公司应该和国际资本市场接轨。2001年下半年，和她曾经就职的高盛谈，他们觉得SOHO中国不是传统的房地产企业，当时特别感兴趣。但是2001年底发生了“安然事件”，高盛内部也产生了矛盾，研究部很传统，上市部很激进，研究部按照土地储备这种老观念去卖。后来矛盾激化，经理辞职，再后来遇到SARS，上市计划就搁浅了。

　　2002年10月中旬，潘石屹向北京媒体证实，SOHO中国将于当年11月在美国纽约证券交易所和香港联交所同时挂牌，高盛证券公司担任主承销商，其他承销商包括荷银证券、中银证券和工商东亚。

　　然而，当时就在国内媒体报道SOHO中国即将上市的同时，香港媒体却发出了相反的声音。《香港经济日报》于当年10月10日、15日和19日发表了三篇针对SOHO中国的分析文章，指出尽管SOHO中国近年来在北京房地产界声名鹊起，但其目前的公司资产净值较低，部分土地储备未取得土地使用证。

　　据知情人士表示，2002年，潘石屹上市失败根本原因是潘石屹想以高达50倍的市盈率集资上市，而按照目前香港上市的多家大陆房地产股比较，2001年历史市盈率普遍在8至12倍，华润置地截至2002年在港上市已经6年，有足够的业绩，而且背景为华润集团，市盈率也不过10倍，2002年的预期市盈率更是低到6至8倍，SOHO中国的50倍市盈率定价明显过高。

　　业内人士分析说，潘石屹在1998年才首次完成第一个大型项目，1999年的纯利润仅为44万人民币，股本回报率1.2%，2000年取得较大盈利，纯利润为7900万人民币，可参考的业绩并不是很多，运营数据变化也很大，直接影响到了投资者的信心。

　　2002年11月7日，《香港成报》发表了《SOHO中国传放弃今年上市》的消息。2003年初，SOHO中国称，该公司决定放弃在美上市，SOHO中国第一轮上市失败。

　　潘石屹在后来接受媒体采访时说了对上市失败的一些看法，一会儿一个121文件，一会儿一个8·31文件，又是11号文件，又是4号文件，每个文件都不同，国外投行根本看不懂，我们自己则不敢说，那不是自己打自己嘴巴吗？

　　如今，金融环境和房地产市场都和4、5年前不一样，虽然期间颇为曲折，但SOHO中国终于实现了上市的梦想。

　　SOHO会回归A股吗

　　有相关人士认为，作为一个内地公司去香港上市，意味着将来要回归。

　　9月25日，记者就此采访副总裁许阳，他说，这件事情太遥远了。

　　中信证券房地产研究员表示，并不是每个H股公司都回归，回归是需要满足几个具体指标，市值、净资产、净利润都要达到一定的标准。

　　2006年5月8日，《上市公司证券发行管理办法》宣告内地资本市场再融资解禁以来，证监会稳定地控制IPO发行的节奏，进入今年企业IPO速度明显加快。有分析认为，在这一大好大势之下，对于房地产企业的IPO限制，似乎并未解除，主要是因为中央进行宏观调控的目的就是压缩房地产投资过热现象，而房地产公司上市的最终目的就是进行融资，因此不可能在收紧银行融资的同时，却为通过上市的方式融资大开绿灯。在这种情况下，去年也只有保利和北辰两家国企获准IPO。

　　在香港，企业IPO的审批权由联合交易所掌握，其判断标准更偏重于提出申请的企业及其所在行业是否拥有良好的发展预期和盈利能力。另外，联交所批准企业IPO只是提供一个资格，最终能不能成功上市发行，还要看资本市场反应如何，特别是机构投资者买不买账。换言之，香港是在让市场判断一个公司是否能够IPO，而一般来说，香港资本市场对房地产企业的盈利能力是认可的，所以内资房企前去上市的成功率便相对较高。

　　有分析认为，上市过程较短、发起人股权可以流通、再融资的机会较多，可以加快企业的国际化进程等等种种因素，是吸引SOHO中国赴港上市的重要原因。

　　去年，政府针对房地产

开发商出台了一些颇为严厉的措施，例如限制银行贷款以及限制土地审批等。对此，张欣认为SOHO中国是一家商业开发商，关心的是土地的质量。如今，政府的方向比较清晰明确，廉租房为核心的住宅保障体系，以商品房作为市场化的调节机制。

　　SOHO中国已将业务重心转移到了零售及办公用房领域，上市后的SOHO会受影响吗？

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