国内股地拉扯的局面已经完全形成

　　贺军

　　几年前宏观调控刚开始时，就曾有人提出，不能让中国的楼市成为 “资金市”。但几年调控下来，国内股市已经成了完完全全的“资金市”。资金市有多方面的表现，一是指房地产开发资金高度依赖于银行贷款或其他融资方式，二是指消费者购房大量依靠银行按揭贷款。此外，资金市最重要的体现，是房地产开发商依靠拼命融资来大量储备土地。

　　据北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授估计，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。

　　

宏观调控中的两个“杀手锏”是紧缩银根和地根，但执行到今年，效果并不太好。银根紧缩遇到了国内国际的流动性过剩，房地产开发商的融资途径和融资成本问题并不太难；地根紧缩减少了土地供应，这对于

房价上涨更是火上浇油，并直接加剧了住房问题发展成政治问题的可能性。从近期的政策来看，政策部门已经放弃了卡住土地供应的思路，转向加大住宅土地供应的方式。

　　去年以来，随着国内股市的兴旺，房地产开发商在融资上有了更大的回旋余地。没有上市的公司急着上市，如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市；已上市的房地产公司，则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。据有关统计，今年以来，国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1100亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。

　　大规模融资的结果是，地价越拍越高，土地囤积越来越多，房地产股价也迅速拉高。据不完全统计，可以发现地产巨头们的“圈地运动”十分惊人：8月24日，南京苏宁房地产以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，成为国内单价最贵的“地王”。7月，北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录；7月12日，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全省“地王”纪录，更高出当地现售商品房均价1倍，开“面粉贵过面包”之先河。

　　房地产上市公司中期业绩报告显示，截止到7月31日，保利地产的土地储备增加到1007万平方米，万科则超过2000万平方米。碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米，成为全国土地储备最多的地产公司。按目前企业的年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足供连续开发两三年，多的可达四五年，甚至土地储备量更可供开发六七年的企业也不鲜见。

　　如此频繁的融资与当前资本市场的火热不无关系。目前，国内市场已经形成了清晰的“房、地、股”联动的关系：“土地储备”愈多，股市估值就越高，从股市圈钱就愈多；而低成本融资愈多，买地冲动愈烈、手笔愈大。

　　股市与楼市的联动，在香港和日本都有过类似的先例，这被称为 “股地拉扯”。在香港，“股地拉扯”一方面使得企业利用金融标杆效应，很快形成了一些雄心勃勃的华人企业如长实、新鸿基、恒基、恒隆等。而在亚洲金融风暴之前，香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%。在日本，在日元升值后的三四年里，日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和177%，东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。

　　在中国内地市场，也有局部市场的房价上涨已类似香港的情况。据仲量联行测算，亚洲金融危机之前，香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰 (1984年1月到1997年7月)，而深圳用不到5年的时间(2003-2007年)就完成同等幅度的上涨(从2003年的5360元/平方米到2007年5月14223元/平方米)。因此，内地楼市的风险问题已经极为现实。中国的房地产的市场化进程只有十年的时间，中国还没有经历过一次真正像样的地产暴跌现象。

　　在低利率、

人民币升值等多种因素下，国内股市与房地产市场相互联动，已经形成“股地拉扯”的局面。这种系统性的“泡沫”，在政策力度上对政策制定者形成投鼠忌器的效果。除非来一次伤筋动骨的大调整，否则“股地拉扯”的局面难以改变。

　　(安邦集团研究总部高级分析师）

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　　来源：经济观察报网

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