纳税“侏儒”？房地产业缺不了自律和他律

　　

薛建雄

　　佑威房地产研究中心主任

　　活动策划： 柯鹏 李和裕

　　主 持 人： 李和裕

　　整理： 李和裕

　　“财富巨人”抑或“纳税侏儒”？房地产企业的纳税话题由此显得敏感而又无法回避。上周六，国税总局发布了2006年度中国纳税排行榜，虽然合计纳税额较上一年增长64.29%，但入榜房地产企业的数量依然不多，在40大行业中的纳税比重仅为1.62%。相比于近两年各类富豪榜中房地产业富豪比重最大且排名靠前的情况，房地产企业的纳税能力一直受到质疑。行业有待成熟、良莠不齐且过于分散，被认为是房地产企业在纳税舞台上难以突出的原因。有报道称房地产企业避税盛行，特别是今年国税总局宣布对房地产开发企业进行土地增值税清算后，请纳税代办机构做纳税规划以求减免土地增值税的房地产企业暴增。本周，我们就与业内人士一起，解析房地产业暴利论的税收根源。

　　房地产业是地方税收大头

　　主持人：房地产商既是“财富巨人”又是“纳税侏儒”的说法，您是否认可？

　　薛建雄：

房价高涨为房地产商们赢得了暴利，全国财富榜上的富豪过半来自房地产业，但是在纳税排行榜里难寻踪影，确实引起了社会公众的强烈不满，也引起了其他行业的不满。我觉得，目前房地产业的税收已经占到了地方财政收入的20%以上，个别地方都达到40%，从房地产税占到地方税收的大头来说，房地产业就不是纳税侏儒。不过，由于我国房地产行业集中度低，纳税排行榜又多以属地原则为企业排名，所以相对于金融、石油等其他行业就分散得多。如目前房地产企业通常都是采用项目注册并以项目公司在当地完税，这使得房地产企业的税收分散在每个地区的项目公司上，总公司的缴税统计自然难以进入纳税排行榜。

　　我国的房地产市场化发展才不到10年。这10年里，已经让房地产业从无到有，从刚起步时的蹒跚进入了初步规范，去年也有多家企业进入纳税排行榜。目前，房地产业发展很快，政府也不断地推新政策治理行业秩序，相信再给几年时间，房地产业就可以像汽车等行业一样，从起初的杂乱无章进入到今天的井然有序，从被全民唾骂的行业变成受欢迎的行业。当然，这个过程中，也需要房地产企业更加地自律，去年入榜的企业已经为他们开了好头。

　　制度健全才能堵住避税

　　主持人：今年国税总局通过对房地产开发企业进行土地增值税清算等一系列税收措施，抑制房地产投资并规范房地产行业，但就目前的实施效果来看还未达到预期目的，有些房地产企业可谓“兵来将挡、水来土掩”，想方设法进行避税的情况很多。您如何看待这种现象对行业及市场产生的影响？

　　薛建雄：土地增值税主要应对的是目前地价、房价过快上涨下的过于严重的囤地、盖

豪宅等行为，同时鼓励开发普通住宅。这也为一些不良

开发商留有了回旋余地，一些不良开发商提前注销项目公司、通过多个项目公司转移利润等方法来避税的现象确实非常严重，这除了要求开发商们自律以外，政府也需要出台更多的政策以堵住这些避税的行为。通过各种办法进行合理避税在发达国家也是常见之事，何况是在法律制度还不健全的我国及行业发展还不够规范的房地产行业。但是这些，都将随着法律的健全、行业的规范而减少乃至消失。

　　应该说，在如今房价不断上涨的情况下，想要让开发商的社会形象佳很难。这里要对开发商说的是，乘现在利润丰厚之时，加强产品品质和后期服务，塑造良好的品牌形象，使自己像万科等入榜企业一样，去赢得不同的品牌形象，让市场认可你的企业个性，才是长远发展之策。

　　征税环节也需梳理

　　主持人：我国现行房地产税收制度中实际征收的有12种，税费种类繁多，而在针对房地产税收体系的意见调查中，逾九成受访者认为房地产税收新政需进一步完善，朝令昔改、朝制昔废等是政法制度不完善、不健全的表现。您觉得针对目前的房地产税收现状，相关部门应该采取怎样的措施进行完善？

　　薛建雄：我们看到，每一次的房地产清理整治总要联合多个部委，这是因为房地产行业涉及的范围太广、部门太多、环节太长、税收项目太杂。如此之深的潭水，就难免出现地方与中央之间、各部委之间利益分配的扯皮，各环节税收的重复遗漏。所以，在未来的治理方面，梳理好各部门之间的管理权限和税费项目，同时砍掉一些不必要的管理环节和税费，不但可以减轻房地产的开发成本，也可以更合理有效地治理市场。