地产股集体进入泡沫性飚涨

　　8月20日下午，刘平全神贯注地看着万科A(000002)的股价走势。32.9元、33元、33.1元……刘平以33元委托买入，2分钟后委买成交。这是刘平第二次大手笔买入万科，但这次买入的价格远远高于他上次卖出的价格。一个月前的7月21日，他刚刚以21元的价格卖掉持有近8个月的万科。“虽然挣了不少，还是错过了这轮行情。”

　　7月初之后的一个多月里，地产板块持续领跑大盘，万科、保利地产(600048)等涨幅在一半以上，二三线地产股如绿景地产(000502)最大涨幅超过3倍。

　　地产从业多年的刘平，对地产股情有独钟。除了一直持有万科，他买入的亿城股份(000616)从13元到24.2元，不到半年收益率近86%。之所以卖掉大部分亿城股份，刘平的理由是公司第一次增发未果，一直被认为是未来业绩推手的建国门项目易主，资产负债率近80%过高，资金链比较紧张。

　　目前，全国各大中城市房价居高不下，涨势持续，后续的房地产调控压力依然较大。而地产股估值目前已处于历史高位，对未来估值空间的疑虑使地产股行情悄然进入谨慎上涨阶段。

　　房贷政策趋于紧缩

　　自6月份创下同比上涨7.1%的历史新高后，7月份全国70个大中城市房价全线飙升再创新高，同比上涨达7.5%。数据显示，70个大中城市新建商品房价格同比均上涨，北海以18.6%领涨全国，深圳上涨16.1%、南宁12.0%、乌鲁木齐12.0%、北京11.6%、石家庄9.3%、宁波和南京均为9.2%。

　　房屋租售比指标常用来评估房价风险。租售比即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，能较客观地反映房地产市场的供求状况。从发达国家和地区的市场规律看，一般房屋租售比高于1∶200或低于1∶300即表明房价低估或高估于实际房产价值。

　　有学者分析，目前北京、深圳、上海等城市的房屋租售比已经到达甚至远高于国际风险警戒线，到了泡沫即将破裂的时刻。但这一说法遭到了著名地产人士半求的反对：“不能简单地以租售比来判断我国房地产是否已经到了泡沫快要崩溃的阶段。因为一个国家或者地区，其城市化已经完成的情况下，租售比才可以用来说明一些问题。”

　　但在政策面上，目前的确趋于紧缩。近期有关“商业房贷首付比例将调高至40%-50%”的传闻，引起广泛关注。珠江地产何彬认为，应该不会轻易提高那么多，一旦提高首付比例，真正伤害的是那些有住房需求的人，而不是房地产的投资者。金泰地产策划部叶女士表示：“我们认为这个政策的出台很有可能，但这并不是解决问题的关键。”金泰地产副总经理谢苏明则明确表示，要真正解决老百姓的住房问题，加大廉租房建设力度才是重点所在。建设部的最新数据显示，截至2007年6月底，全国656个城市中已有586个建立了廉租住房制度，占89.3%，但落实力度尚未可知。

　　记者致电北京周边的东湖湾、六佰本等楼盘了解到，尽管首付政策尚在传闻阶段，已有一部分楼盘销售人员开始催促购房者尽快签约。虽然银监会政策法规部相关负责人向媒体否认了近期将出台商业银行房贷的相关政策，但一位接近银监会的人士告诉《赢基金》记者，房贷首付比例提高是迟早的事，房价居高不下使得各方面压力都很大。

　　地产股估值有泡沫

　　“无论是地产股还是银行股，我们仍然保持一个统一判断，说地产股没有一点泡沫很不现实，目前市场在高位运行，地产股的估值都不低。但如果要具体描述这个泡沫到底有多大，我们持谨慎态度，因为这绝非简单的‘1＋1＝2’的命题。总体来说，由于人口红利因素，受需求强力推动，地产股估值仍然有上升空间，在一段时间内仍然值得看好。”国泰基金、海富通基金的基金经理接受《赢基金》记者采访时表达了相似看法。

　　长城证券一位研究员认为，地产股估值的确很高，但并不意味着估值已经达到颠峰。随着上市公司融资渠道多样化，地产公司资金紧张的发展瓶颈得以缓解，成长性越来越好，地产股的估值也会不断提高。“未来更为明显的趋势是，类似万科、保利等优质地产公司的估值只会更高。”

　　与H股市场的地产股相比，A股的许多地产股估值明显高于港股。港股地产股中，内资港股市盈率通常在15倍左右，而港资地产股更低，仅在10倍以下。诸多地产公司认为自身估值可以得到更高预期，因此在借道香港市场实现快速融资的H股公司中，已有多家开始谋划回归A股，首创置业近期即高调宣布启动回归A股计划。

　　需求支撑长期利好

　　储蓄持续走高，撬动了对房屋的需求。民生证券分析师钟大举认为，有高储蓄就有买房的内在动力，一旦形成资金流入的态势，趋势也会持续。

　　数据显示，近几年房地产投资额在增加，但没有房地产销售额增幅快，而且最近两年销售额明显大于投资额。由于国家收紧银根、地根，未来投资额增幅不会很大，销售额大于投资额现象还可能持续一段。2006年房地产按揭贷款余额1.99万亿元，规模并不大，近年的增幅也比房地产销售额、投资额的增长慢一些。总之，房地产销售状况良好、资金充裕且金融手段用得不多。

　　除了高储蓄，城市化进程的加快也同样支撑着房地产需求。我国城镇化程度才略高于40%的水平，这与发达国家的城镇化水平相差甚远。据联合国预测，中国要实现真正的城镇化，必须以每年1%的速度递增，即每年应该有1300万人口城镇化，但目前中国还未达到这一增长水平。

　　在投资需求方面，由于持续的通货膨胀压力，投资需求更多地转到抗通涨的投资品领域。“地产恰好符合这一投资特征。”金泰地产副总经理谢苏明说。尽管房地产投资与股票投资都具有抵御通货膨胀的能力，但是房地产投资更胜一筹，房地产租金收入一般与物价变动同步。

　　8月23日凌晨，央行再次加息。从当天的地产股看，这次加息同样没有撼动地产股的继续上扬。

　　良好的公司治理、近2000万平方米土地储备的万科一直是投资者的宠儿。保利地产凭借其1000万平方米左右的土地储备(其土地储备优于同行业的一点是，每单位建筑面积对应的账面价值仅为1146元，低于同行业水平)，以及刚刚获得的有条件增发并可实现融资70亿元的优势，同样在本轮行情中不落人后。那些在二三线城市，发展目标明确、即将实施整体上市的地产公司同样为市场热捧，如莱茵置业(000558)等。

　　绿景地产是个例外。目前仅仅拥有占地1400多亩的金碧御水山庄和地处广州市东山区四大商贸圈之一海印商贸圈中心地带的金碧东山华庭两个项目，土地储备不多且业绩数据不理想。其董事长余斌善于“资本运作”，再加上第三大股东新理益集团、第四大股东上海致真投资这些