楼市轮回：周年庆还是周年祭？

　　[策划人语]

　　整数或周年对于习惯于“逢整”庆祝或反省的中国人来说，有着特殊的意义。每一次周年的到来，都是一次对过往的总结和对新开始的展望。

　　对于踯躅前行又关乎千家万户的中国房地产业来说，每一次重大政策的出台，都毫无例外地成为了今后很多年里享受里程碑式纪念待遇的事件。到了这个9月，曾经震动市场的很多政策恰逢“周年”，住宅结构调控的“70-90”政策颁布一年了，密集加息周期已经三年了，取消协议出让土地的所谓“8.31大限”也整整三年了。这个楼市，又发生了哪些变化？还将走向何方？

　　“周年”周而复始。只是希望，不会再是旧轮回的新循环。（柯鹏）

　　3 周年

　　“8.31”大限，招拍挂推广下的囤地潮

　　⊙本报记者 李和裕

　　2004年的8月31日是所有开发商都难忘的一个日子。当年4月，国土资源部、国家监察部联合出台了71号令———《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。其中规定，“8·31”是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招拍挂的形式进行出让；同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在“8.31”前补交齐全，补交后方能办理土地证或再行转让，且需在2年内实施开发，否则政府可把该土地收回。

　　作为深刻影响中国房地产市场的政策之一，“8·31”所代表的显然并不只是个时限，而是改变中国房地产行业发展思路的一个转折点。不过，对于全面实行土地招拍挂执行3年之后的评判，也存在得失同在的看法。

　　“其实任何政策都有一个推进的过程，不是说过了‘8·31’之后，土地市场什么都好了，‘8.31’就像一盏灯，在此之前土地市场各方就像在池子里摸黑跳舞，而一到点，灯亮了，大家才看清原来所处的是这么个环境，身边有这么些人，而以后就可以‘清楚’地做事了，这是大限所带来的积极的直接作用。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚如此比喻。

　　中房集团理事长孟晓苏也在一次有关“8·31”大限三周年的讨论上指出，招拍挂出让土地好处有几点，首先是有效地抑制了土地寻租，同时也使地方政府从土地中得到了更多的收益。但是，由于土地招拍挂造成的土地价格不断攀升、不断引发“地王”出现，最后终要摊入房价，让购房者承担。“要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，在这方面我们还要有一些深层的思考。”

　　另外，“8·31”大限的命令一下，地方的响应不可谓不积极，各大城市纷纷制订相关细则，表示将对没有付足土地出让金的，或付足土地出让金但在具备开工条件之日起2年内囤积土地尚未动工的，作收回处理。可是，3年过去了，不少市场人士却质疑清理闲置、整治囤地快成了一纸空文。

　　以上海为例，3年前有消息就披露上海尚有6000公顷土地闲置在开发商手中，“8·31” 大限后这些土地何去何从引起业内外强烈关注。但至今看来，相关工作取得何具体进展我们并不清楚，只是看到因供应不足而导致的楼市失衡、房价上涨有愈演愈烈之势。

　　有专家指出，一是上海人多地少，近几年土地出让呈递减之势，特别是住宅用地更是萎缩明显，二却是清理闲置的执行情况不乐观，别说两年期限，不少闲置了五年的土地也未见收回。目前，市场仍等待着消化存量土地以缓解供需吃紧的局面。

　　也有市场人士表示，由于各大城市的闲置土地清理工作往往涉及市区两级政府、相关部门、房地产开发企业等多方面的利益，存在较为复杂的历史遗留问题，因此处置起来难度比较大。

　　1 周年

　　“70-90”政策，住宅结构尴尬依然

　　⊙特约记者 海潮

　　回想一年多前，“70-90”结构调控政策呱呱落地。九部委联合制定的37号文———《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，套型面积在90平方米以下的住宅比率要达到开发面积70%的要求被明确提了出来。如今，一年已逝，从各方统计的数据来看，“70-90”政策似乎在推行上面临不小的阻力，供应结构依然尴尬。

　　“70-90”政策出台已然一年有余，尽管政府三令五申，但小户型供应比例上升得极为缓慢。近期，40个重点城市信息系统数据显示，在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%提高到今年前七月的39.26%；面积占比则由21.16%提高到24.88%。不过，2007年上半年中国房地产市场研究报告同时表明，90平方米以下的住宅供应虽有所增加，但比重仍然偏低，需求结构与供应结构的调整还有很大的距离。

　　看来，“70-90”这一调控指标在落实中确实存在一些问题，以至于更细一步的操作方案至今未能出台。部分开发商对此政策则一直充满疑问，政府按照自己对市场需求的判断，直接插手了户型设计，那是否也应直接插手市场销售？万一政府指定的户型销售不出去，谁负责？这种规定是不是存在责、权、利不对等的问题？

　　从“70-90”的推行情况来看，开发商的疑惑原来有因。中国消费者协会联合12个地方的消费者协会，从去年下半年到今年1月对住房需求的调查来看：超过八成的消费者倾向于80到150平方米的住房。也就是说，目前市场中的主力购房人群不一定愿意买单90平方米以下的小户型。

　　且不说主力购房人群青睐的房型面积，“70-90”政策在改善供应结构、间接调控房价的作用上是否能起到成效，也还是未知数。如在上海，首批“70-90”房源上市后，房价急剧攀升，俨然成为前一阶段楼市涨价的“急先锋”。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，由于目前上市的“70-90”项目都是知名开发商的优质产品，价格自然高过周边同类房源；同时，新入市的小户型价格飙升还会拉动周边二手小户型的价格，只是这些二手房的上涨幅度要小于供应并不充足的“70-90”项目。

　　中国社科院在《2007房地产蓝皮书》中曾预测：在“70-90”政策执行的第二年，房地产供给环节的调控执行力度会进一步加大，普通商品住房将增多。我们也希望，“70-90”政策所原本希望发挥的调整楼市结构的积极效应能够快些释放。

　　3 周年

　　连续加息，金融调控式微

　　⊙本报记者 于兵兵

　　从2004年10月29日开始的这场加息周期，至今快到三周年。2004年之前，中国市场9年未见加息，2004年之后，不足3年时间里，加息8次，5年期以上贷款利率累计增幅超过42%。这一增幅对房地产市场上以贷养房的购房者而言，显然已经超过了心理预警的程度。再加上营业税、个人所得税、土地增值税等各种房地产交易税的增加，曾经被评为“温水煮青蛙”的金融调控策略，正逐渐显现“沸腾”之势。

　　只是，在因素错综复杂的房地产市场，单纯依赖加息、加税等金融手段，还不是解决问题的根本之道。

　　曾经有人认为房地产调控很简单，房价高？有人炒房？那就打击需求，尤其是打击投资和投机性需求。也许在2005年以前，这种策略没有错。“一个‘楼花’可以炒到几万元，这在2005年的几个大城市是存在的。”一位上海房产经纪人称，“但那种局面在未来很长时间内不会再有。”在这位房产经纪人看来，制度性加强金融手段的调控（如加息），并规范房地产交易环节（如强征个人所得税），是堵住“用银行钱炒房”这一路径的重要措施，从结果来看，金融调控也功不可没。

　　然而，2年过去了，今天的楼市除了不炒“楼花”之外，新老问题依然存在。尤其是房价依然在涨，比2005年还要火爆，且已经从个别沿海城市发展成遍及全国的“燎原”之势。今年7月，全国70个大中城市新建商品房涨幅"摸高"至8.1%，创几年来历史新高。

　　以投资和投机为目标的“代表团”，即各地购房团活跃于各地炒房的消息不绝于耳，除了传统的温州、山西购房团外，还有深圳购房团进武汉，唐山购房团进北京，沈阳团、宁波团等等等等。

　　听着随时传来的炒房暴富的消息，看着身边的房价以不可想象的速度逐日攀升，生活在这个环境下的住房需求者，除了无奈似乎已经无可作为。

　　纵观这三年，调控者为实现“控制房价过快上涨”这一安居目标，做出的努力不计其数。单从加息来看，2004年10月29日，央行启动1996年以来首次加息，矛头直指固定资产投资过快、房价上涨过快等经济、社会问题。从此，5年以上贷款利率从5.04%起步，直线小跑。而到2007年初，已经在2年时间里经历了4次加息的中国市场出现多个权威声音，预测中国2007年不会再有加息动作，没有想到的是，2007年前8个月，央行4次加息，以合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，及加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平基本稳定。

　　今年连续4次加息表明，调控者对可能的通膨预期、流动性过剩危机高度警惕，而这种警惕在一路凯歌的中国投资市场却没有引起投资者的共鸣。回顾2004年10月的那场加息，曾经在当天使正处于下跌途中的沪综指大跌1.58%，当天报收于1320点，并参与影响沪综指于2005年6月6日跌破千点。而现在的加息却尤如股市强心针，加一次涨一波，异类的金融现象令业界“忧心”。

　　“现在的楼市综合了境外资金流入、境内投资领域匮乏、灰色收入群体消费力旺盛等众多因素，并非单纯的楼市调控，尤其是金融调控可以解决。”专家表示，“但也应该看到，虽然楼市实现‘软着陆’的难度正在加大，但随着调控者具备了日益成熟的调控经验和市场判断能力，‘和谐楼市’的最终目标仍能实现。”