住房保障有效落实，楼市“降温”在此一举

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长

　　徐汇 摄

　　活动策划： 柯 鹏 李和裕

　　主 持 人： 李和裕

　　整理： 李和裕

　　全国城市住房工作会议于本月24日至25日在京召开。国务院召集建设部、发改委、国土资源部、财政部及地方政府的相关负责人召开此次会议，讨论8月1日国务院通过的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）的落实配套工作。会议提出，要加强廉租住房制度建设，扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭住房困难；继续调整住房结构，增加有效供给，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展等。政府主导的住房保障体系如何得以完善？楼市高温是否能因此缓解？本期的上证第一演播室就请来专家与大家一起讨论。

　　调控思路在调整

　　主持人：全国城市住房工作会议开得“突然又低调”，能否简单介绍会议的背景及意义？

　　李战军：由于之前24号文的下发，全国城市住房工作会议开得并不显突然，中央落实有关文件、部署相关工作也很正常。至于低调也很自然，在决策层认为前一阶段的房地产调控并不成功的情况下，政府未多做议论和调查，开会直接布置工作。而此举也揭示了此次会议的意义———房地产调控重点的转移。此前国土资源部已表态，对土地供应要从严格控制转向扩大相关供给，24号文和此次会议则表明，房地产调控将从以价格为主转向以保障为主，从面向中低收入人群转向先着重解决低收入人群的住房问题。

　　主持人：此次会议内容中，您认为值得关注的有哪几方面？

　　李战军：没有退出机制，住房保障就是个“无底洞”，必须要产生流转，否则就是一边政府辛苦投入，另一边受惠者“不思进取”的局面。当然，政府已经意识到了这一问题，所以24号文提出有限产权、5年后上市要补差价等，全国城市住房工作会议则进一步促进落实，制度上从“一刀切”转为强调因地制宜，从单向命令转向中央、地方两级协商。

　　资金问题仍待落实

　　主持人：您觉得目前的住房保障体系还存在什么问题？

　　李战军：虽然24号文和全国城市住房工作会议为政府在房地产调控中的作为指明了正确方向，但我处理和研究住房保障工作这十多年来，一直在呼吁先要解决落实问题。此次会议其实对住房保障的资金渠道依然未予明确。

　　目前来看，各地住房保障的资金渠道约有五种：一是政府财政支出，但没有什么明确的比例；二是公积金净收益，但这其实有违物权法，毕竟公积金属个人账户，收益仍应用于缴纳公积金的个人；三是廉租房租金，但由于廉租房本来就是救助的性质，租金收入很少，还不够用于廉租房的物业维修；四是国家已规定将土地出让收益的10%用于廉租房建设，但我认为此举可能产生矛盾，对一些以地生财的地方政府来说，可能因此抬高地价，地价贵了进而又推升房价，哪怕10%的土地收益的确让低收入人群受益了，但更多的中等收入人群又要尝到房价上涨之苦；五是中央财力转移支付，如支持中西部开发就是如此，但目前也没有提出方案、比例等，所以效果有待观察。而我认为，最好的途径还是政府财政支出，最好明确一个比例，尤其是此轮房地产调控中增收了不少房地产税，如营业税、个人所得税、土地增值税等，那就应该从这笔增加的收入中拿出固定比例投入住房保障。

　　住房保障能缓解高温

　　主持人：您认为落实住房保障能为楼市降温吗？

　　李战军：24号文出台和全国城市住房工作会议后，就有人说，保障性住房和商品住房之间的界限已划清，而我认为，整个房地产市场只是我们社会主义市场经济大市场中的一块，其中的住房保障市场又是房地产市场中的一个小市场，它的特点是相对封闭但又与大市场相衔通。落实保障住房政策，有利于缓解住房价格上涨压力。

　　主持人：有人提出，眼下政府调控的重点是保障低收入人群的住房需求，而居高不下的房价对高收入人群也不存在太大的压力，但对于中等收入人群来说就是“两头不靠”了，您如何理解这一问题？

　　李战军：目前的局面的确是这样的，以前一些官员提出要扩大住房保障覆盖面，甚至要解决60%-80%百姓的住房问题，这范围太大了，政府办不到，眼下只能解决最困难的那部分，还没有能力考虑中等收入人群的住房问题。其实我觉得，口号喊得越大越空，面越小越能落实，更何况对不少中等收入人群来说，今天买不起房不代表明天也买不起，在国外，年纪轻轻就买房的可是少数，都是累积实力、量力而行，主动当房奴并不可取。