反市场操作导致房价越“调”越涨

　　羊慧明

　　编者按：曾经震动中国楼市的《中国房市警告》一书作者羊慧明先生，两年多前在接受本报和央视、《中华工商时报》、《证券时报》等媒体的记者采访中，就尖锐地提出：房地产调控不能“上头生病，下头吃药”，过去一些调控房市的具体政策实际上起到了助涨的作用。房市过热房价上涨太快本是一个供求关系问题，只有采取顺应市场原则的操作，即增加有效供给，同时抑制需求。但结果有些具体部门制定的调控措施，采取了反市场的操作，诸如紧控土地、提高开发门槛和抑制房地产开发信贷，给市场的信号都是预期供给减少，甚至制造了土地和房屋供应短缺的恐慌，这只会使房价涨得更快。目前房价越“调”越大涨的情况印证了羊先生的判断。今天本报刊发羊先生这篇专稿，对房市问题作了更深刻的解剖，提出了许多独家见解和建设性建议——

　　高

　　必须肯定，中央政府出于对民生大计的关注和构建和谐社会的考量，也为了预防房地产泡沫，保持经济持续稳定、健康、快速发展，果断采取措施调控房地产市场的方针是正确的。但是，相关部门制定的一些具体的调控政策，却采取了反市场化的操作，违背了市场规律，因而事与愿违，南辕北辙。有人说中国的房地产不能搞市场化，但实际上，我们的房地产已经是一个庞大的市场，它已经在按市场原则运行。市场经济靠什么来调节？主要靠信息——供求信息。如果真的要想平抑地价房价上涨太快，照理应该向市场发出增加土地供应扩大供给，同时抑制需求的信息，然而相关部门却采取了相反的调控措施：一说调控首先就是从严控制土地供应，仅仅这个信号就意味着预期供给减少，地价、房价只会加快上涨，事实上也是这样：自“国八条”出台以来，一些热点城市的热点地区地价疯涨了几倍！房价自然也会跟着大涨。采取比计划经济还要“计划经济”的土地指标管理，实行“挤牙膏”式的批地政策，不但没有减少用地（该用的还得用），反而因地价飞涨而诱使更多的人明里暗里去圈更多的地待涨，滋生了权力控制土地的种种腐败。开发商不怕地价涨，地价涨一尺，房价涨一丈，越是控制最严的部门就越有暴利。如今我国一些大城市的地价已经超过世界上一些发达国家大城市地价几十倍，这将削弱城市竞争力，透支我国经济增长空间，缩短高增长的周期，加剧我国经济生态和社会生态的不平衡，而这恰恰是违背市场规律可能造成的后果。

　　调控政策：抑制供给硬，抑制需求软

　　还有，现行的调控房地产市场的政策，抑制供给硬，抑制需求软，反而导致供求更加不平衡。除了供地从紧从严意味着预期供给减少，紧缩房地产开发信贷，提高房地产开发门槛，也意味着预期供给减少，同时，提高房地产开发门槛不利于形成充分竞争的市场，而容易形成寡头垄断控制市场，出现哄抬房价的行为。而另一头，老百姓购买住房的基本需求和投资性购房需求又是难以抑制的，也不应该去大力抑制。抑制了供给却抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房价预期上涨更快，就逼得潜在购房者抢先下手，就会有更多的投资、投机性需求去“买涨”，透支未来的购买力，买房就像买

　　根本出路：打破权力垄断的“伪市场化”

　　我国的房地产既然已经形成了一个市场，而且是一个日益庞大的市场，已经在按市场规则运行，那么，调控房地产市场的基点，也应该顺应市场规律，推进和完善市场化，通过调节市场要素去解决市场的难点问题。如果求大于供，地价房价上涨太快，管理层只需要发出增加土地供给和市场预期供给增加的信号，就能产生一定作用，同时采取打击圈地、囤地的措施，引导、完善竞争机制，并通过贷款政策调节需求，就能奏效。市场的问题只有通过市场手段去解决，过多采取强力行政手段，也改变不了市场规律本身运行的逻辑，更有可能扭曲市场。

　　回顾总结我国经济二十几年快速发展的伟大成果，无不得益于市场化改革，真正实现了完全市场化的部门，如电子、轻工、机械、商业等行业，问题反而少多了，不用政府操多少心，连政府相关行业管理机构都撤掉了，照样运行得好好的。相反，政府控制越严的部门，问题越多。垄断、腐败、短缺往往都是控制“控”出来的。而政府垄断土地的问题及后果将更为严重。在第二财政增收的利益驱动下，地方政府的现任官员必然千方百计抬高地价多卖土地，而不管任后地价“洪水猛兽”。同时，严格的土地指标管理的审批制，造成了严重的土地腐败，握有土地指标审批大权的成了各省、市重点“公关”的对象，而地方官员同样可以用土地指标紧缺等借口去勒索开发商。控制越严，不仅扭曲了市场，把“稀饭”控成“肉”价钱，而且“控”出更多的腐败与不公。地价翻倍，房价更要疯涨。

　　有人说，世界上没有一个国家的房地产是完全市场化，中国房地产市场更不可能市场化。其实，这种说法是站不住脚的，成熟市场经济体的房地产大多是完全市场化。中国既然在搞社会主义市场经济，市场浪潮是无孔不入无坚不摧的，房地产、电信、烟草等这些垄断部门也不例外，不可能有“市”外“桃源”，违背市场规律，只会让整个社会承受代价。

　　对于解决飙升的房价，中央党校研究室副主任周天勇表示，可以考虑允许农民用自己的土地直接入股，直接出租，直接买卖土地的使用权，用来建设房屋。这样土地市场的供应结构就会改变，土地由寡头供应变成多头供应，形成了竞争性市场。“此外，直接入股直接买卖，也会省去中间很多暴利环节，成本降低了，房价自然而然就会下降”。

　　一句话，调控的方向应该是推进市场化，而不应该是背离市场化。中央领导一再强调，必须坚定不移地继续推进改革，扩大开放。改革的方向是什么？就是市场化，因此，应该以深化改革的思路统领