内地房企蜂拥港股 再融资成最大诱饵

　　亦吾

　　编者按

　　这样的逻辑或许并不严密，但从现实看来，它似乎又真实存在。

　　当越来越多的上市房企受益于此轮的股市飙升，获得越来越多的再融资机会，股民的投资正以这样的方式回流到了久违的楼市。上市房企们凭借这些融资一时间成为土地市场中最为阔绰的买手，地价跟着应声暴涨。房价在其助推下，也似乎不再有下跌的理由。

　　通过股市获得收益的人们又被一些专家视为未来中高端房产的目标消费群。归根结底，原本化解楼市过度流动性的股市，历经此轮上涨，最终又将流动性重新输回楼市。

　　当资本市场纷纷热议A股估值已大大高于H股时，一大批内地房企却在香港联交所外“集结待命”，等候上市

　　香港资本市场提供的完备再融资平台是吸引其落户的重要原因

　　正当资本市场纷纷热议A股估值已大大高于H股时，一大批内地房企却在香港联交所外“集结待命”，等候上市。

　　近日，有消息称广州房地产发展商合景泰富已通过联交所上市聆讯，拟于6月初路演，下旬上市，集资3亿美元(约23.4亿元)。同时，国美电器(0493.HK)主席黄光裕也宣布将在今年把鹏润地产、国美置业、尊爵地产和明天地产等公司进行整合，以争取在2~3年内赴海外上市。

　　一些境外财经公关公司目前正在重点公关的意向客户名单显示，打算在今年下半年排队赴港上市的内地企业中，内地房企已占据半壁江山。除了上述公司外，中远房地产、大连正源、上海景瑞、SOHO(中国)、广州奥园集团、广州恒大地产、昌盛中国等正翘首以待港交所聆讯，在下半年正式登陆港交所招股融资。

　　此前，富力地产、绿城中国(3900.HK)、雅居乐等内地房企赴港上市之后，纷纷展开再融资计划。其中，仅绿城中国一家，今年上半年就成功融资数十亿港元，其规模已接近2006年A股上市房企增发与配股融资的总额。

　　为何选港股弃A股

　　与合景泰富高层熟悉的某消息人士对《第一财经日报》表示，像合景泰富这类中型

开发商选择香港上市，而放弃如今热火朝天的A股市场，原因有四个：一是由于这些公司大多是在2005年前后开始与外资投行接触，进行上市筹备。而当时A股市场与现在的情况不一样，审批流程相比境外交易所也显得更缓慢。二是外资投行愿意对这些资金紧缺的中型公司先注资再协助筹备上市，可解它们的燃眉之急。而内地的券商无法做到这一点。三是在香港，地产公司更容易受到追捧，投资者对于成长性良好的内地房企接受度较高。四是境外交易所的再融资渠道更多，手续也更便利。

　　戴德梁行董事及投资部主管叶建成也表示，虽然内地A股市场市盈率超过了香港以及新加坡市场，但房企选择上市地点时，除了考虑自身治理结构、财务状况以及保荐人资格外，国际化战略也是重要考虑因素。

　　他认为中型企业选择境外上市最重要的还是在于境外资本市场功能比较齐全和灵活，可以满足企业在上市后的一些融资要求，比如发债及引入战略投资者，成本也会相对比较低。而内地资本市场可选择的直接融资的渠道太少了。另外，在香港资本市场有较多数十年的房企上市公司，无论从改善公司资本结构还是督促房企改善公司治理上都有很多值得借鉴的地方，赴境外上市更有利于内地房企实现国际化战略。

　　他进一步透露说，内地房地产公司在香港上市，如果采用的是H股方式，从拿到上市函到最后IPO大概是将近一年的时间。而内地对地产行业宏观调控后，包括REITs和IPO都比以前更为艰难一些，审查也更要严格。其中尤其值得注意的是，如果新取得土地没有拿到土地证，那么这部分土地就不算到总资产里。但是香港资本市场更注重企业的成长性。

　　合景泰富背后的故事

　　以合景泰富为例，前身为合景房产，成立于1995年。在广州大发展商云集的情况下，昔日的合景泰富并不显眼。直至2004年，该集团以当时全市最高楼面地价纪录的价格拿下CBD珠江新城的一幅商业用地以及一幅住宅用地，宣布进入高端市场，引起业界关注。

　　消息人士透露，2006年该集团开始与摩根士丹利接触，当年8月正式更新财务部人员，进行与摩根士丹利的对接以及调整财务结构。2006年一年内，摩根士丹利陆续向其注资10亿元，协助其调整产品结构及筹备上市。上市后，合景泰富的目标是做到30亿港元的市盈率。创办合景泰富集团的孔氏三兄弟将拿出约33%左右的股权上市，家族持股比例仍然达到67%左右。

　　目前，根据有关消息人士透露，合景泰富目前的总土地储备面积接近200万平方米。包括广州花都地区3个项目的70万平方米，3年开发期。苏州的100万平方米，位于东圃的酒店约3万平方米，花都的酒店面积为2万平方米。

　　“未来我们也会在全国各地大量拿地，但不会走大盘复制的模式。”合景泰富副总经理陈杰平此前曾对媒体表示，上市后在规模效应上合景泰富无法与其他大开发商相比，唯有专注于提高每个项目的利润。“为此，我们的每个项目都不会有重复，不管是外立面、

户型还是园林等，这样所花的时间虽然比较多，但产品价格能比周边项目高出至少20%~30%，利润比套用模式复制来得高。”

　　港股再融资可达数十亿

　　对于每年都对资金有强大需求的房企来说，香港资本市场提供的完备再融资平台是吸引其落户的重要原因。

　　5月10日，绿城中国发行3亿美元债券，而在5月7日，绿城中国刚刚落实配售1.415亿股，净融资所得为23.09亿港元。今年1月，绿城中国还引入了华平投资作为战略伙伴，共同投资内地房地产。仅今年上半年，绿城中国就已在港股市场融资近50亿港元。

　　而以2005年12月赴港上市的内地房企雅居乐，首先融资32亿港元。2006年9月，它发行4亿美元债券再度融资。2006年11月，雅居乐通过配股再度融资，净融资所得为18.8亿港元。短短一年的时间，雅居乐已经从资本市场获得人民币80多亿元的现金流，而它的土地储备也比上市前增加了一倍。

　　但是，根据内地券商的报告，去年一年，A股市场上市房企增发融资约人民币30亿元，配股融资近人民币27亿元。也就是说，在A股市场拥有200多家房企的情况下，其一年的集资规模还比不上一个港股房企。

　　以去年下半年A股上市的央企龙头保利地产作比较，该公司在上市初期获得人民币20亿元的融资之后便一直是依靠项目快速运转结算获得进一步扩大规模的现金流。今年4月，保利地产的股东大会通过了增发不超过3.5亿股再融资的议案。但是经过近两个多月后，保利地产的增发融资尚未得到证监会审批通过。

　　比保利的增发融资需时更长的是金地集团。该集团今年的在建项目需要总投资达130亿元，并于去年12月已提出增发2.66亿股融资人民币30亿元的议案。但是时至今日尚未获批。

　　而内地上市公司中，规模最大的万科，其在A股市场的融资也并不如它的同行在香港资本市场所进行得那么频繁和一帆风顺。2006年7月，万科的股东大会提出增发7亿股的议案，拟募资人民币42亿元。2006年12月，该议案获得批准。之后万科宣布将在

银监会核准之日起6个月内，择机发行。但是至今万科尚未实施这一定向增发方案。

　　因此，尽管A股市场目前平均估值水平高于港股，但如此众多的内地房企排队登陆香港也就不足为奇了。