中高档房加速入市 租金疲软

　　

张大伟 制图□本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室合作伙伴———上海房产之窗网提供的数据，2007年4月份，上海房屋租赁指数继续表现攀升，较上月增加3点达到998点，环比上升0.4%。除了延续上个月止跌回升的势头之外，上海房屋租赁指数的上涨幅度正在逐渐扩大。

　　上海

二手房租赁市场的逐渐回暖趋势已经明显，但高档商品房、一般商品房以及售后公房等各个细分市场，则由于各自的市场供给需求状况有所不同，表现各异。高档商品房方面，随着加息通道的打开，原来打算封盘静观后市的一批中高档房源开始陆续入市，中高档租赁房源供给量的放大，使得上海二手房市场租金出现回落。售后公房的租赁市场近期则表现十分活跃，市场需求量明显放大，多数区域的租金均有不同程度上扬。

　　高档房集中区域租金下跌

　　4月份，上海高档商品房平均租金较上月下降0.3%。其中，2室租金下降0.3%，3室租金则与3月份平均价格水准持平。

　　据上海房屋租赁指数办公室调查数据，全市高档商品房控制点区域逾六成出现租金下跌。其中，黄浦区南京东路板块下跌1.8%，跌幅居前；浦东新区陆家嘴板块、徐汇区徐家汇板块、卢湾区新天地板块以及静安区静安寺板块等传统租赁活跃区域，均出现不同程度下滑趋势，跌幅分别为0.7%、0.7%、0.5%和0.9%。这些区域仍然延续了前段时间高档房租金调整的态势，但仍有部分高档商品房板块表现上调，如长宁区新华路板块、古北板块的租金有所上涨，其中以新华路板块租金涨幅较大，达到1.1%。

　　我们认为，由于上海市中心区域高档商品房投资比例较高，因此加息等因素造就的未来市场预期，使得很多持有惜售心态的客户开始将房屋转向租赁市场，使得房源供给量增加。但市场需求量并没有发生同比增长，一些或多或少有着“缺陷”的高档商品房社区，由于竞争能力的下降，租金同时随之下调。

　　一般商品房租金上调乏力

　　4月份，上海一般商品房租金环比下降0.1％，其中，2室租金较上月下降0.1％，3室租金下降0.2%。

　　上海一般商品房租赁市场较之前期虽然有所回暖，但租金表现依然平平。在全市11个控制点中仅有4个区域表现上涨，其余均有不同程度下跌。租金涨幅最大的为闸北区，上涨1.4%，其次为虹口区、普陀区、黄浦区，涨幅分别为0.7%、0.5%和0.2%；跌幅最大的为卢湾区，下降1.2%，其他各区均有不同程度下降。

　　对于上海一般商品房的持有业主来说，受到宏观调控影响相对较大。此类住宅的成交周期明显拉长，市场房源中有相当部分在租赁市场的停留时间加长。由于一般商品房的市场供应量比较充裕，因此租金上涨缺乏动力。

　　售后公房“很抢手”

　　4月份，上海售后公房租金上涨0.8%。其中，1室租金上涨1.2％，2室租金上涨0.6％。

　　相对于其他细分市场而言，售后公房的低廉租金成为竞争利好。在4月份，上海售后公房绝大多数控制点的租金均有上涨，且涨幅较大。其中，徐汇区、闵行区、静安区、闸北区、卢湾区以及长宁区的租金涨幅均超过1%。

　　对于如今的上海二手房市场主力租客来说，可承受的月租范围一般都在1000元-2500元上下。加上人员岗位流动高峰期的到来，租客流动性的增加使得该类房屋的需求量明显放大。但在整体上海售后公房市场中，该类房源却始终处于供不应求状态，随着供应量的继续萎缩，这类房源变得更加紧俏，租金上涨明显。

　　上海各区租房挂牌均价（单位：元/月）

　　控制区控制点售后公房普通商品房

　　一室二室二室三室

　　徐汇1徐家汇1500195048506000

　　2田林康健1400185043505250

　　3龙华1400190039504700

　　闵行4龙柏航华14001800

　　5梅陇1350175035004250

　　6莘庄1250150028503450

　　静安7曹家渡1850220045505550

　　虹口8凉城11501500

　　9曲阳12501650

　　10四川北路1350175039504600

　　11提蓝桥1250180038504550

　　12四平37004300

　　黄浦13蓬莱1550200038004550

　　闸北14大宁1350175033004000

　　15芷江12001700

　　16天目1600200036504600

　　卢湾17打浦桥1550210044005700

　　普陀18曹杨长风13001750

　　19石泉宜川11501550

　　20中潭路35004200

　　21武宁34504200

　　22长寿35004350

　　长宁23中山公园1600215047505800

　　24天山仙霞1400170048005800

　　25新华路16002200

　　26虹桥16352000

　　浦东27陆家嘴1450195040504700

　　28花木12501850

　　29塘桥1350185033504100

　　30金桥1050150027503300

　　31上南1050140025002750

　　32金杨12501700

　　杨浦33五角场1150150026003100

　　34控江1050145027503500

　　高端商品房典型范例

　　区域控制点样本楼盘房型租金（元/月）

　　黄浦区南京东路中福城一室4300

　　卢湾区新天地翠湖天地二室二厅16800

　　三室二厅24100

　　打浦桥思南新苑二室二厅6600

　　三室二厅8100

　　静安区静安寺世纪时空一室4250

　　镇宁路东方剑桥二室二厅8700

　　三室二厅11400

　　南京西路中凯城市之光二室二厅10250

　　三室二厅14200

　　徐汇区徐家汇东方曼哈顿二室二厅7850

　　三室二厅11000

　　长宁区古北名都城二室二厅10100

　　三室二厅14200

　　新华路新华御庭二室二厅10100

　　三室二厅11800

　　浦东新区陆家嘴仁恒滨江园二室二厅9100

　　三室二厅12200

　　数据提供:上海房产之窗网

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