供应减少拉低写字楼成交量价

　　（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

　　（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）□本报记者 柯鹏

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，4月份，上证写字楼指数为3301点，较上月上涨了9点，环比涨幅为0.27%，与去年同期相比上涨了4.33%。（见右图5）

　　中心城区新增少

　　4月份，上海写字楼市场新增供应量大幅减少。新增供应量仅为9.20万平方米，较上月减少了38.65%。新增主要处于市区外围，供应区域主要集中在普陀区、浦东新区、闵行区和南汇区。

　　4月份，由于前5个月新增上市办公楼较少，且大多处于外围城区，供应量和供应结构影响了成交市场，成交量较上月有所减少。4月，上海共成交写字楼面积11.98万平方米，环比减少了7.97%，比去年同期减少了10.18%。

　　成交结构影响均价

　　4月份，上海写字楼销售市场出现小幅度的价格环比回落，平均销售价格为13055元/平方米，比上月下降6％。4月和2月春节相比，继续3月小阳春的走势，但由于成交集中于外围，无论从套数还是销售金额都较3月有下降，销售均价也有小幅下降。4月份，上海甲级写字楼的销售价格基本在25000元/平方米左右，而乙级写字楼的销售价格则基本在12000－15000元/平方米之间。

　　租金平稳走高

　　4月份，上海甲级写字楼整体租金水平保持平稳。浦东地区的租金水平依然保持着较高水平的状态，并且比3月有少许上升，浦西的租金水平则继续保持上月的态势。目前浦西的租金水平由于区域经济加快发展等因素影响，与出现于浦东齐头并进的态势，但仍然有差距。

　　全市六大板块中，小陆家嘴、徐家汇板块的租金水平有小幅度增长，南京西路、淮海中路板块均出现微幅回落，人民广场和虹桥开发区板块租金水平保持平稳。这表明，小陆家嘴金融贸易区仍然是跨国公司办公的首选区域，并且由于伴随着浦东写字楼新增物业的减少，租金也有进一步上扬的趋势。浦西写字楼物业逐渐与浦东缩小差距，次中心区域写字楼市场地位正在上升，上海写字楼六大板块的分布格局也正在悄然发生变化。

　　点金小贴士

　　甲级办公楼上市量翻番，今年供应50万平方米

　　2007年，上海将有8幢共49.2万平方米的甲级办公楼上市，而去年仅5幢23.4万平方米。目前中央商务区的空置率在6.1%，2007年甲级办公楼供应将有所释放，这些新增供应有助于减缓中央商务区的需求压力。预计未来几年上海办公楼需求仍将保持强劲势头，空置率持续走低、租金持续上扬。

　　静安区在过去四年内没有任何新增供应量，该区域的平均租金最为昂贵，为35.4美元/平方米/月，空置率亦维持在较低水平，而今年该区域则会面临相反的境遇，将有越洋广场、东海大厦以及恒隆广场二期三个项目上市，大约占今年新增供应总量的一半。

　　国际资本对办公楼投资热情高涨，2006年国际资本在上海房地产市场上的投资超过25亿美元，其中约有40%投向办公楼市场。2006年全年上海甲级办公楼平均租金上涨11.7%。至2006年底，沪甲级办公楼的总量达到334万平方米，其中40%位于浦东区域。

　　（柯鹏）

　　附表：写字楼销售前十名排行

　　区域物业名称楼层数（层）销售面积销售金额

　　（ Ｍ2）（万元）

　　闵行绿地科技导273．94876．05

　　浦东证大立方大厦213．20059．55

　　静安创展大厦113．05560．16

　　浦东禹洲国际大厦152．90735．66

　　黄浦金天地国际大厦212．78865．50

　　虹口嘉和国际大厦272．48033．28

　　杨浦上海万达商业广场242．32229．58

　　浦东中星理想商务大厦161．92819．15

　　浦东华南大厦141．60721．32

　　长宁企业发展大厦171．30618．88

　　数据来源：上海中原研究咨询部