上海新房市场刚需释放 内环内领涨

　　□本报记者 柯鹏

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，2007年4月，上证新房指数为1765点，比上月上涨了16点，环比上涨0.91%，同比上涨幅度为5.00％。

　　我们认为，4月份是房地产市场的传统小旺季，前期累积和回流资金等刚性需求在这个月加速释放；同时，内环以内住宅的成交量在全市中所占比例环比有较大增长，这是住宅指数提高的主要原因。

　　新增供应量翻番

　　4月份，开发商纷纷调高了对

房地产市场的预期，同时也因为前2个月上市量偏少，开发商大多选择在这个月加大推盘上市力度，与此同时，随着住房供应结构调整政策的逐步落实，配套住宅供应上市再次放量。

　　4月份，上海全市新增住宅供应量为249.27万平方米，较3月大幅增加107.29%。其中非配套商品住宅的新增供应量为146.24万平方米，比3月增加91.61%；配套商品住宅新增供应量为103.03万平方米，是3月的1.35倍，占住宅总供应量的41.33%，较3月增加近4.8个百分比。

　　住宅新增供应量的环间分布与上月基本保持稳定。4月份，外环以外住宅新增供应量达到158.82万平方米，占总供应量的63.71%，比3月增加1.27%；内环以内住宅新增供应量为19.33万平方米，占总供应面积的7.75%，比3月增加了1.61%；内外环间住宅新增供应量为71.13万平方米，占总供应量的28.53%，比3月减少了2.87%。

　　成交量小幅攀升

　　4月份，上海房地产市场延续了上个月的交易增长势头，前期积累的刚性需求在这个传统旺季继续释放，同时，由于目前宏观经济继续高速发展，加之目前流动性过剩现象的持续，房地产等资产价格有上升的内动力，房地产投资额增幅也有加速的趋势。

　　4月份，全月共成交商品房235.47万平方米，较3月增加6.33%，但同比减少18.01%。2005、2006年连续两年的宏观调控对房地产投资投机需求形成了明显的挤出效应，而近来证券市场的复苏和繁荣也对房地产市场的资金在前期形成了一定的分流，后期则是自住型的回流，因此目前成交量基本代表了上海楼市的刚性需求。

　　中高价房成交增加

　　4月份，上海全市共成交住宅16709套、198.95万平方米，环比分别增加了4.88%和5.73%；但同比分别减少了15.82%和14.78%。

　　从住宅成交环间结构看，4月上海成交住宅中，内环以内成交占比显著扩大，反映了内环以内的地段优越性对刚性需求的吸引力。内环以内成交26.00万平方米，环比增加45.35%，成交占比为13.07%，比上月增加3.56%。内外环间住宅共成交64.50万平方米，环比增加2.43%，占比为32.42%，较3月份减少1.04%。外环以外住宅成交量继3月翻倍式增长后趋于平稳，4月成交量为108.45万平方米，环比增加1.06%，占比为54.51%，比3月减少2.52%。

　　4月份，140平方米以上大

户型住宅成交占比增幅明显。140平方米以下住宅成交占比为68.50%，减少3.50%；140平方米以上住宅成交占比为31.50%，较3月增加了3.50%，其中，210平米以上大面积住宅成交占比为11.00%，较3月增加1.30%。

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