金地集团：着力提升核心圈运营效率

　　□本报记者 王璐

　　金地集团日前公告称，为进一步完善集团在西北黄河中上游区域的投资布局，公司于2007年5月2日以4.067亿元通过挂牌方式获得西安市曲江新区核心区曲江芙蓉湖畔的两宗高尚住宅（编号QJ1-10-28、QJ1-10-29）土地项目。自去年首次进入西安市场后，公司再度买地于西安究竟出于何种原因？记者专门采访了公司董事会秘书郭国强。

　　记者：请问此次在西安再次竞买土地，主要体现了公司怎样的发展战略？

　　郭国强：的确，这不是金地集团第一次进入西安，而是第二次在西安拿地。这种投资布局正是公司一直以来以“三大战略区域即长江三角洲、环渤海经济圈、珠江三角洲和三大核心城市即西安、武汉和沈阳”为发展重点的体现。

　　记者：目前公司的发展重点是“三大战略区域和三大核心城市”，那么在目前

　　郭国强：经过这些年的发展，公司完成并完善了长江三角洲、环渤海经济圈、珠江三角洲和武汉、西安、沈阳等核心二线城市、共计13个城市的投资布局，有效提高了抗击某一区域系统风险的能力。目前，公司不打算向这个核心圈以外的城市进行拓展，短期内不会有更多的布点。

　　记者：这是为了避免风险吗？

　　郭国强：不仅仅是为了避免风险，主要是出于提高效率的考虑，金地集团希望通过相对集中的投资布局，进一步提高三大区域和三大城市的投资效率。具体而言，我们每进入一个城市就要配置一个团队，一个团队本来可以做四个或者五个项目，但目前他们可能只拿到一、两个项目，这样效率比较低。如果我们在同一个城市配上三、四个项目，快速滚动开发，投资效率和运营效率都肯定比到其他一个新城市重新开始效率要高。这也是我们这次这么快又在西安拿地的一大原因。西安现在只有一个项目，一个团队只做一个项目显然效率过低。所以说，金地这么做并不只是为了控制风险。金地是一家很理性的上市公司，不会盲目投资，盲目扩张。

　　记者：请问每次拿地前，公司是否会做充分的调研，然后确定一个最佳的拿地时点？

　　郭国强：那是自然的。金地集团有一个城市选择模型，其中我们设置了很多的参数、和需要考虑的因素。拿地前，金地会做充分的可行性研究，以便在拿地时点上可以很好地顺应各地房地产市场的上升趋势。

　　记者：通常情况下，当行业快速增长，利润率较高时，业内的企业大都能轻松盈利，而行业增长缓慢，利润率较低时，只有少数企业才能生存并保持盈利的持续。对此，金地将如何应对？

　　郭国强：以房地产行业为例，现在这个行业综合的毛利率肯定是偏高的，从长远来看应该是往下走的，但这并不重要。因为对一个公司来讲，核心的并不是仅仅追求行业的综合毛利率，还要追求周转率，还要追求财务杠杆。只有同时强调毛利率、财务杠杆和周转率三个指标，才会有一个比较好的净资产收益率，才能给股东较好的回报。金地从来没有单纯考虑一个毛利率的概念，这种经营思想是非常落后的。我们的做法是在追求毛利率的情况下，同时追求一个高的周转率，一个很好的财务杠杆。

　　记者：我们知道，金地在行业内是极具实力的一家房地产企业，那么，公司的核心

　　郭国强：我觉得首先还是因为金地有一个好的“品质”。其次，金地有很好的选点能力，包括时机选择、投资决策的选择。此外，公司的融资和资本运作能力、开发管理能力以及行业整合能力也是行业内领先的。

　　记者：2007年的发展重点主要是在三大核心城市还是三大战略区域？

　　郭国强：由于三大区域和三大城市是“相加”的关系，而不是选择关系，所以应该是同步发展的。