渐入旺季 上海新房市场恢复性增长

　　□本报记者 柯鹏

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，2007年3月，上证新房指数为1749点，比上月上涨了4点，同比上涨0.23%。我们认为，3月是房地产市场由淡转旺的月份，市场热情保持较高水平，成交量出现了恢复性增长，与此同时，宏观调控政策为上海房地产市场平稳运行打下了基础，成交量的增长并没有带动房价的增长，而是平稳中微幅向上。

　　图1：3月份上证新房指数

　　数据来源：中国

房地产指数系统（CREIS）

　　供应：外环外大幅释放

　　3月份，上海房地产市场的回暖增加了开发商的信心，开发商加大了推盘上市力度，与此同时，配套住宅供应上市在这个月再次放量。3月，全市新增住宅供应量为120.25万平方米，较2月大幅增加122.18%。其中普通商品住宅的新增供应量为76.32万平方米，比2月增加61.37%；配套商品住宅新增供应量为43.92万平方米，是2月的5.44倍，占住宅总供应量的36.53%，较2月增加近24个百分比。

　　从住宅新增供应量的环间分布来看，由于配套商品房供应放量，外环以外供应占比增加明显。3月份，外环以外住宅新增供应量达到75.09万平方米，占总供应量的62.45%，比2月增加15.66%；内环以内住宅新增供应量为7.39万平方米，占总供应面积的6.15%，比2月减少近8个百分点；内外环间住宅新增供应量为37.76万平方米，占总供应量的31.40%，比2月减少了7.76%。

　　图2:3月上海各区新增住宅供应量（包括配套）

　　（左轴单位：万平方米，右轴单位：套）

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

　　成交：恢复性增长明显

　　3月份，全月上海共成交商品房221.45万平方米，较2月大幅增加64.45%，同比增加1.19%。其中，住宅成交恢复性增长，100-140平方米、中价房成交占比增加明显。

　　3月份，

上海楼市首次自住置业型和改善居住型购房需求有所释放，成交量出现恢复性增长。上海全市共成交住宅15931套、188.18万平方米，环比分别增加了89.03%和85.33%；成交套数较去年同期减少了1.29%，成交面积增加了4.74%，成交住宅的套均面积有所增大。

　　从住宅成交环间结构看，3月上海成交住宅中，外环以外成交占比重新扩大。内环以内成交17.89万平方米，环比增加87.45%，成交占比为9.50%，与2月持平。内外环间住宅共成交62.97万平方米，环比增加72.51%，占比为33.46%，较2月份减少3.20%。外环以外住宅成交量为107.32万平方米，环比增加100.58%，占比为57.03%，比2月增加3.28%。

　　图3:2006年5月－2007年3月上海二环三区住宅成交情况

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

　　结构：100-140平方米为成交主力

　　从住宅成交区域结构看，浦东新区表现依然相当稳定。3月，住宅成交量最大的是浦东新区，共成交28.84万平方米，环比增加45.55%；松江区成交23.84万平方米，环比增加70.83%，成交量位居全市第二位；宝山区以20.56万平方米的成交量位居全市成交量第三位。从环比增速来看，3月，杨浦区成交量增长速度最快，本月增长幅度达到195.85%。

　　3月份，住宅成交价格结构中，4000-10000元/平方米住宅成交占比有较大增加。4000元/平方米以下的低价住宅成交占比为18.40%，较2月减少3.40%；4000-10000元/平方米价格段住宅占比为51.90%，比2月增加了4.60个百分点。10000元/平方米以上的住宅占比为25.10%，比2月减少了1.1个百分点。

　　3月份，100-140平方米住宅成为成交的主力。100平方米以下住宅成交占比为27.60%，占比减少3.70%，减幅明显；100-140平方米中等面积住宅成交占比为40.60%，较2月增加3.80%。140平方米以上大面积住宅成交占比为28.10%，与2月基本持平。

　　图4:2007年3月上海住宅单套成交面积结构

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