政府应对小区物业做什么

　　

◎高明华

　　北京师范大学

　　公司治理与

　　企业发展研究中心

　　主任，教授，博导由小区物业公司引发的纠纷近来不断增加，这固然反映了人们

维权意识的增强，但更凸现了制度的缺失。

　　物业公司的存在，首先是出于人们对人身安全和财产安全的需求。可从制度演化史来考察，这种安全本不该由物业公司，而应由（国家）政府来提供，政府没有提供，或者虽然提供了，但不到位，意味着政府没有尽到职责。

　　美国著名学者考特（Cooter， R.）和尤伦（Ulen， T.）曾经构造了一个财产制度起源的思想实验，以此来说明国家提供财产安全制度的理由。他们假想了一个没有政府和法院的世界，人们只拥有土地、农耕技术和武力，依靠自己的武力来维持土地使用的排他权。由于土地耕种者从对土地的武力保护中获得的收益大于防御土地所花费的代价，所以此时资源的使用是有效率的。但是，这仅仅是个人效率，对社会来说却不一定有效率，因为用于防御他人侵占的资源本可以用来生产更多的农产品，无论如何，这对社会是一大损失。而一种比武力防御更节省资源保障土地所有权的机制，便是国家。国家产生的原因就在于，由国家建立一套防御侵占土地的大规模武力系统，要比建立许许多多小规模的私人武力系统具有规模上的经济效应，人们则通过纳税来保证国家武力系统的正常运转。

　　照此推理，每个小区都聘用物业公司，对社会来说是莫大的损失，因为它们占用了大量资源，况且小区却没有因此而变成和谐小区，小区居民也没有因为有了物业公司就放松了自我防御的警惕性。物业公司与小区居民经常成为矛盾的双方，而且矛盾还经常升级，甚至诉诸法院的也不在少数。众所周知，中国几乎所有的小区住房都安装有防盗门、防盗窗，有的小区还有门禁系统，可谓层层防守，固若金汤。安全倒是有了一定保障，但付出的成本惊人。居民与物业公司之间的矛盾何来？就是居民付出的成本太高，或者说，居民付出的成本与享有的安全和其他服务非常不对称。

　　其实，如果政府尽到了责任，保护人民生命财产的安全防御制度，尤其是法律制度到位，而且执法公正严格的话，物业公司是完全可以弃之不用，居民甚至连防盗门、防盗窗、门禁系统都无需安装。国家强有力的安全防御制度具有非常大的震慑作用，而且其成本肯定大大低于各小区（不仅仅是小区）聘用物业公司的成本之和，这样，小区居民节省下来的资源就可以大大提高自己的福利水平。当然，国家安全防御制度要达到完全防止不法分子对人民生命财产的侵害是不太现实的，即使是那些法律体系完备的国家也不可能做到让老百姓“夜不闭户”。但是，这并不否认国家强有力的安全防御制度在节省资源方面的重要作用。在这种强有力的制度存在的情况下，即使聘用物业公司，也不会像现在这样，与小区居民矛盾重重，它们做事肯定要规矩得多，因为它们的存在本来就是可有可无的。

　　除了安全需求外，居民聘用物业公司还有其他因素的考虑，比如设施维护、垃圾清运、绿化等。其实，在规范的竞争性市场上，这些服务完全可以推向市场。由市场来提供这些服务比单独聘用一家物业公司来提供，不仅成本低、服务更周到，而且不会出现纠纷，因为人们可以选择，谁的服务质量高，就聘请谁。在这方面，政府的作用不是要求各小区去聘用某家物业公司，并在某个时期把它固定下来，而是需要努力完善社会化的物业服务市场。显然，政府在这方面也应该有所作为。

　　另外，物业公司定位模糊也是政府的一种失职。物业公司不是来管理居民的，而是居民出资请来提供安全和服务的，必须接受居民的监督。这类似于股东聘请经理人。经理人管理的不是股东，而是股东的财产，而且还要尽力实现股东财产增值的最大化。若做不到，股东可以把

股票抛掉，可以把经理人辞掉。物业公司若不能为居民提供物有所值甚至超值的服务，居民当然要把他们辞掉。基于这种定位，物业公司的决策就不能独立于居民，而应该鼓励居民积极参与。由于搭便车心理，居民可能没有激励去监督和参与物业公司的决策事宜，这往往就给物业公司自行其是提供了方便。对此，政府应该有相应的制度安排，如规定居民委员会有权参与物业公司决策，居民有权监督物业公司的行为，居民委员会有权派代表进入物业公司董事会（如果有的话）等等。

　　既然是制度缺失引发了小区物业公司与业主的诸多纠纷，政府就该着力于相应的制度建设，而不能局限于某些“头痛医头，脚痛医脚”式的改良，那样于事无补。

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