房价诺曼底

　　

攻克房价僵局的壁垒，在此一举 资料图

　　经历了一年多关于中国房地产市场深层问题的讨论和系统式调控后，楼市似乎又重新回到房价之争的原点。

　　久抑难显效？今年年初，一切似乎变化不大。是急风暴雨的政策显效仍有待时间？还是一些个别部门的调控措施本身具有操作性先天不足的毛病？抑或是一些地方的落实态度着实有问题？我们密切关注的房地产市场，又在胶着状态中继续着困局。

　　然而，在看似平静的背后，一场更为深入的调控大幕，正在徐徐拉开。中央和地方都在暗中加码，市场各方都在重新角力。

　　房价，这事关天下苍生的大话题，在困局中孕育着一次更大的突破，像极了那场会迎来最终胜利的登陆。 （柯鹏）

　　□本报记者 于兵兵

　　今年3月19日，

国家发改委、国家统计局联合发布数据显示，2月全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，环比上涨0.6%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，且各城市的新建商品住房销售价格同比全部上涨。深圳、北京、广州位居全国涨幅前三名，分别上涨9.9%、9.7%和9.6%；而上海，这个去年房价微幅下降的少有的调控显效个案，也开始在2月止跌回升。

　　另一边，按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重，一些中等收入家庭的月还款超过了全部家庭收入的50%。随着先后5次加息造成的成本压力逐渐增加，有专家称“中产阶层买房会越来越困难”。

　　与房价“空涨”相对立的是，某些城市的商品房销售量不断萎缩，而“价升量减”正是市场濒临调整的鲜明预兆。“成交量下降的原因，一是有效供给不足，二是市场对高房价的承受力已经越来越低。”分析人士指出。

　　几乎在2月房价指数公布的同一时间，一份由建设部立项、上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会历时4年多完成的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告的核心内容被媒体公开。报告中的价格指标研究显示，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落，到2006年，上海房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围。

　　但是，在另一份“上海商品住房价格指数预警表”中，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为“-0.5%”。而商品住宅去化量(销售＋出租)占供应量(竣工面积＋上年空置面积)89.27%，表明供应无法被全部消化。

　　2006年7月，上海市政协组织的上海房地产发展形势分析及对策研究课题组发布的《促进上海房地产平稳健康发展的建议》中也指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例在1：0.72左右。

　　相关专家解释，总体供应过量主要源于上海市郊的商品房供给量较大。但这种供大于求，是否会进而导致房价区域性下降且局面是否会波及市中心，业内争议较大。一种说法是，市中心因土地总量的限制，房价仍会稳步上扬。

　　但是，市场的威力就在于蝴蝶效应的难以预测，“我们想象不到区域性价格波动是否会在影响整体购房心理后，进而影响全部楼市。”上海一家房地产开发企业副总裁告诉记者。

　　仅有市场规律调节，“问题”楼市并不至于如此难解。更重要的是，中国房地产发展作为中国经济整体走势的调节器，在中央政府和地方政府的多重思虑下，情况显得愈发错综复杂。

　　“地方政府每年有巨额税收上缴任务，如何期待他们能真正‘割肉’出来做好保障类住房建设？”上海某资深房地产专家称。这也不难解释为什么70-90结构调控政策、廉租房政策等多停滞不前；在利益捆绑的前提下，土地增值税清算、个人所得税征收等抑制楼市投资过热的政策也大打折扣。

　　地方施政稳定房价

　　□本报记者 李和裕

　　虽然中央与地方在调控落实方面的“博弈”情况继续存在，但纵观今年以来的全国各地楼市，也出现了不同程度的变化，一些主要城市正在实施相应的措施，目标直指房价的稳定运行。

　　北京：限价房实质性运转

　　在去年“国六条”掀起的新一轮房地产调控风暴中，北京的房价依然“屹立不倒”，涨幅更是全国居前。而面对中央今年提出的平抑房价的要求，北京选择了先从限价房着手。

　　从去年5月至今，北京首批限价房用地终于在“怀胎”10个月后，于今年3月底正式入市，并将从本月起陆续进行招标出让。第一幅限价房用地海淀区西三旗项目的均价为6350元/平方米，较周边便宜约2000元。

　　而在北京市国土局等部门就此召开的情况发布会上又传出信息，北京已经明确的限价房用地有10幅，今年则计划开工建设300万平方米的限价房。并且，限价房的销售限价主要是以地区内同质普通商品房的平均销售价格下浮10%至15%为标准，同时考虑土地的开发成本，加上开发企业8%至10%的利润来确定。

　　市场人士对限价房在稳定房价方面的作用则持观望态度，“虽然有助于完善住房保障体系，但毕竟限价的操作难度不小，何况现在才刚起步，等限价房入市还要一年多的时间，至于在房价上的影响，恐怕也只是区域性的作用。”

　　上海：楼市从土地源头抓起

　　在过去半年多里，国家统计局统计的上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌状态，其中5次全国领跌，成为全国房价下降最为明显的城市。然而，今年以来的相关统计显示，上海房价又出现回调迹象。对于上海房价的调控效果，市场各方也是莫衷一是。

　　从目前来看，上海的调控力量主要使用在了土地市场。上海市房地局有关人士透露，一方面是要遵循中央要求，控制规模和调整结构，另一方面是解决土地利用的低效益问题。今年上海在土地方面正在做的就是先按国家要求保证基本农田“落地”，同时还在研究制定建设用地规模控制管理办法及土地利用绩效评估体系，并会对土地使用进行从批到建再到产的全面监控，以杜绝闲置问题。

　　广州：高调出台7条措施

　　“中低收入者想买房不要着急，我认为房价肯定会降下来。”广州市市长张广宁在今年3月5日参加完十届全国人大五次会议广东代表团全体会议后，向媒体掷地有声地表示。

　　果然是“言出必行”，3月底，在他主持召开的广州市政府常务会议上，审议并原则同意了《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，其中共提出了7条为广州房价降温的具体措施，被业内称之为“穗七条”。

　　细读“穗七条”，广州平抑房价的着眼点还是在调节供需上，如加大经营性商品住宅用地供应量，从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上等。

　　“如果加大供应的政策能落到实处，有效缓解供应紧张的局面，对于稳定房价应该会有非常直接的作用。”不少广州的业内人士都这样认为。

　　“广州将全力以赴把房价压下来，至少要稳定在合理的水平。”虽然张广宁当时并未说明多少房价水平才是合理水平，但既已高调表态，市场各方就都拭目以待。

　　国家调控暗中加码

　　□本报记者 于兵兵

　　“党中央的英明决策没有错，是地方在执行和完善过程中有不足。”上海复旦大学房地产研究中心副主任华伟如是说。

　　尽管多方消息证实，2007年为房地产宏观调控的政策落实年，不会集中出现新的调控政策局面，但随着楼市矛盾越调越繁杂，中央的态度显然日趋微妙。

　　大检查二次启动

　　今年3月20日，“全国房地产市场宏观调控部际联席会议检查组”一行抵达深圳，开始为期两天的房地产调控执行效果检查。

　　此后不久，建设部、国土资源部、财政部等八部委联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，要求对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。

　　一场新的全国楼市大检查拉开帷幕，这也是继去年9月份后，第二次全国范围的调控效果大检查。

　　半年前，建设部等十部委对北京、天津等11个省（区、市）进行了关于房地产调控效果的集中检查。此后，建设部发布《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》称，房地产调控在若干领域仍存在不足，主要表现在住房结构仍不尽合理、部分城市房价涨幅仍然较快和住房保障体制落实有待完善等三方面。

　　近半年过去了，第二轮全国检查的主要目标仍定位为地方政府供应结构调整与住房保障体系完善情况，而接受抽查的所谓“重点城市”，仍然锁定为近来房价上涨速度依然较快的北京、深圳等。由此可见，半年前的楼市问题，解决效果并不明显。

　　消息人士称，抽查组将与地方政府分管领导、主管部门负责人及市场人士进行沟通，同时实地考察双限商品房、经济适用房和廉租房等项目，督促地方政府尽快按照上报的住房发展规划，启动保障性住房建设。

　　结构、土地是重点

　　对于2007年的调控目标，中央各决策部门纷纷表态。国土资源部土地利用司司长束克欣强调，“今年的调控中，土地仍然是重点，土地紧缩的政策目标不容置疑”。建设部部长汪光焘表示，宏观调控提出的70-90结构调控政策是一个长期政策。建设部住宅与房地产业司司长沈建忠则将调控重点归纳为：调整供应结构，增加有效供给，抑制投资、投机的需求，抑制房地产的价格过快上涨，建设住房保障体系和完善市场体系。

　　“中央提出的调控目标仅是美好的愿望，但是，受地方政府和市场的利益左右，要想真正实现，难度并不小，也应该防止政出多门所造成的权力之争和协作不足。”分析人士称。

　　新政箭在弦上

　　随着调控的深入，一些更具杀伤力的政策已经箭在弦上。

　　尽管各地土地增值税清算细则办法还未出台，部分城市

开发商已经受政策影响开始寻找退市出路，僵持的心理大战有望被突破。

　　另外，市场消息称，预售款专户管理政策也已经开始酝酿，开发商现金流最重要的一环节或被卡住，房地产开发速度、价格走势等都将受到连带影响。

　　但是，这些新政一旦执行，到底又会被地方利益各方化解掉几成，市场仍不得而知。近日，有消息称一些上海开发商联名“上书”，要求在土地增值税清算方面有所宽松，这即是“化解行动”的代表。尽管大部分参与其中的开发商后来否认了这一行动，但有内部人士称开发商并非没有讨论过这方面的事，因为土地增值税一旦严格清算确实会对他们带来致命打击。