华侨城地产发行“租赁收入财产信托”

　　有望发展成为国内上市的首只房地产投资信托基金REITS

　　华侨城地产发行“租赁收入财产信托”

　　深圳商报记者董超文

　　【本报讯】2007年3月28日，华侨城地产与中国工商银行深圳分行、中信信托投资有限公司在深圳华侨城洲际大酒店就“华侨城租赁收益权直接融资项目”进行签约，融资金额6.5亿元。华侨城集团副总裁、华侨城地产董事长陈剑，华侨城地产总裁张立勇、财务总监林育德以及工行深圳分行行长王晓燕、副行长林谦和中信信托总经理蒲坚等出席了签约仪式。

　　华侨城地产为

房地产企业改善公司融资结构，实现融资模式多样化提供了借鉴，该财产信托对我国房地产金融进行了变革性创新：国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目、目前以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔、国内时间期限最长（5年）的房地产信托产品，并在推动国内房地产基金和房地产证券化方面迈出了重要一步，可以理解为“准房地产投资信托基金REITS”和“准房地产证券化”，符合国家房地产信托的引导方向。

　　蒲坚认为，该项目有希望发展成为国内上市的首只房地产投资信托基金REITS。

　　首个租赁收益权直接融资项目

　　据了解，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、

写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品，托管银行和监管银行均为中国工商银行股份有限公司深圳市分行。

　　“华侨城租赁收益权直接融资项目”是强强联手的结果。华侨城地产作为中国旅游主题地产第一品牌，所持有的租赁型物业具有相当好的市场业绩表现。2002年中国工商银行总行在国内同业中首家成立了投资银行部，积极探索在分业监管环境下适宜商业银行发展的投资银行业务；而中信信托则是国内首家进行企业

资产证券化、银行资产证券化合作的信托公司。

　　中国工商银行深圳市分行投资银行部负责人指出，目前我国传统的房地产信托往往通过银行贷款或信托贷款进行间接融资；而“华侨城租赁收益权直接融资项目”是国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目，也是目前以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔，它具备了可预见性、成熟性和可重复发行的多重特点。中国工商银行总行对此非常重视，并拟以该项目模式为标准模式拓展市场。

　　房地产融资方面独特创新

　　该财产信托是国内时间期限最长（5年）的房地产信托产品，与以租金收益为基础资产的房地产投资基金REITS仅差一步，差别在于前者是私募、后者是公募而已，可以理解为“准房地产投资信托基金REITS”。证券化有两大重要特征：一个是特殊目的载体SPV（包括特殊目的公司SPC和特殊目的信托SPT），未来收益是可预期的；二是收益权是可以确定的。SPT在国外是资产受益证券，在国内则是受益权，中信信托公司信托业务二部总经理李峰表示，“华侨城租赁收益权直接融资项目”具备了上述特征，只是未进行公开市场募集和公开市场发行而已，因此可以理解为“准房地产证券化”。

　　工行深圳分行行长王晓燕表示，这个产品是华侨城在房地产融资方面的独特创新，适合旅游、地产联动的经营模式，将来华侨城可以通过这种模式实现自身门票收入、地产收入的证券化，实现滚动发行，降低国家产业政策和地产政策的影响。

　　华侨城地产财务总监林育德表示，当前中国房地产信托普遍通过房地产项目开发、回笼资金，而通过物业租赁收入（现金流）的财产信托在国内尚属首次，“深圳华侨城租赁收入财产信托”在此方面进行了金融创新。

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