人民币升值趋势不变 房地产股票上涨不止

　　过去，在日元升值前期，日元升值40％，房地产行业指数领先NKY225指数250％；而在对2005年7月人民币升值以来，其升幅和房地产行业相对上证指数的超额收益率做实证分析后，二者相关系数达到0.9，其结果是人民币对美元每升值1％，房地产行业超额收益率倾向于提高14.4%（见图1），这个分析结果支撑了“升值不止，行情不断”的投资判断依然有其相当的合理性。

　　人民币升值对房地产股票的正向推进途径包括：（1）直接投资国内商品房市场，至少获得7％的租金回报和3％以上的升值收益；（2）通过投资H股房地产股票间接投资国内房地产；（3）通过QFII等渠道直接投资A股房地产股票；（4）在人民币升值背景下，外资通过H股和A股房地产股票高投资收益吸引内资共同追逐房地产股票。由此不难解释外资对中国房地产市场的蜂拥而至。虽然在中国人来看，外资在国内的房地产投资额越来越大，且其绝对额对国内机构来说显得很大，但是对于海外投资基金来说，只是逐渐加大了中国房地产在其全部投资中的配置比例而已，还谈不上集中投资。因此，只要这种升值的趋势依然保持，再加上流动性过剩和新会计准则的实施，国内房地产股票的估值潜力和上升幅度还有非常大的空间。