专家预测北京房价两三年后将有望下降

　　经济参考报消息 2006年北京房价的疯长势头，令无数欲购房者望“楼”兴叹。然而，近期有关专家分析指出，今年北京市房价涨幅有望趋缓，两三年后则可望出现下降。

　　三原因导致房价上涨

　　北京市统计局固定资产投资处处长郑新认为，导致现阶段北京市房价上涨的主要因素有三个，首先就是供求矛盾突出。他说，当前，北京市房地产供求矛盾突出体现在商品住宅的供应结构 和居民收入结构的不对称。以2005年为例，北京市城镇居民人均可支配收入为17653元，但据建委统计，2005年1月至12月，全市竣工后签订销售合同的住宅现房平均销售价格为6274元/平方米，商品住宅期房买卖平均价格为7392元/平方米。这说明，即使达到平均收入水平，城镇居民家庭买房也有一定困难。

　　其次，土地拍卖加大了生产成本，拉动房价上涨。例如，大兴区的

顺驰领海项目，该区域在领海项目所在地块拍卖以后，市场即预期价格将上涨。结果在顺驰领海以6000元/平方米以上的价格开盘之后一个季度内，其周边的翡翠城等楼盘，均出现了1000元至1500元的价格涨幅，且交易量同时上涨，个别楼盘价格甚至上调了近2000元。

　　另外，土地市场垄断程度的提高也是原因之一。郑新说，在土地拍卖中，目前有一种误区，认为为了达到规模经济，上市的地块面积越大越好。近年来拍卖的地块，规划建筑面积往往达到了几十万平方米。这一方面导致了单个开发商对区域市场性控制程度的提高，另一方面提高了土地总价，导致市场进入门槛提高，中小房地产企业被排除出市场。市场竞争度下降，垄断程度提高，也导致了房价的提高。

　　今年房价涨幅趋缓

　　对于今年的房价走势，北京市经济信息中心“经济研究和咨询部形势分析”课题组认为，房价将继续保持高位上涨，但涨幅将趋于平稳。

　　课题组认为，今年既存在着抑制房价上升的因素，也存在着促进房价上升的因素。抑制房价上升的因素包括：房地产新政的效果逐步显现，部分住房需求出现延迟，房地产投资增速下降，当月房价涨幅趋向回落，信息披露逐渐完善；二手房与租赁市场交易量扩大，存量住房将进一步盘活上市，能够有效增加市场总体有效供应量；政府部门编制的住房建设规划中，未来中小户型、中低价位住房及保障性住房供给量将有大幅增加，能够满足相当部分市场需求量。

　　促进房价上升的因素包括：居住性真实需求量依然较大，并呈现持续增长的态势；投资性和投机性住房需求也呈现逐步增长的趋势；房地产的建设周期比较长，从立项审批到销售现房一般需要一至两年的时间，导致有效供给出现滞后情况。2006年前三季度累计住宅施工面积同比下降7.6%，1至8月份累计住宅新开工面积同比下降5.6%，将直接影响其后两年的竣工面积和市场有效供给量。另外，随着物权法的制定和实施，今后征地拆迁的成本会更高，周期会更长，短期内房地产价格明显下降的可能性不大。

　　总体来看，课题组的结论是：预计2007年房价总体仍将继续高位上涨，但涨幅将趋于平稳，并在不同户型、不同档次、不同位置上呈现差别化分布。

　　两三年后房价可望下降

　　北京市社会科学院助理研究员唐勇日前表示，北京市房价仍然有一定的上升空间，但上升空间有限，房价将逐步趋于稳定，并于二至三年后开始下降。

　　唐勇认为，在近几年，宏观调控政策将继续聚焦本地居民的自住性购房需求，并加大房地产低端市场的供给量。低端市场的消费者将由盲目贷款借债买房转向更加理性地持币观望。同时，房地产投资增速将继续稳步回落并保持在一个比较稳定的区间内。

　　北京房地产业协会住宅学术委员会委员蔡金水也表示，预计2008年以后北京房价将趋于理性回归。中央宏观调控进一步关紧信贷闸门，也会使开发商融资难度加大，开发商整合速度加快，部分开发商和房产中介公司将退出房地产市场，会出现房地产销售增长的“拐点”。

　　蔡金水说，2008年奥运会为北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的动力，但房地产业的发展则在很大程度上偏离了正确的方向，已连续多年保持20%以上的增长速度，应该适当调控降温。由于中央加大了对房地产业的宏观调控力度，收紧了土地和资金供应，预计未来几年北京的房地产开发投资增长速度、居民购房贷款余额增加额、商品房销售量将有所下降；而由于开发商手中尚未完成开发的出让用地面积达上万公顷，商品房在建面积达上亿平方米，北京商品房开复工面积、竣工面积、商品房供应量都会有较大增加。2008年以后，物业税有望开征、购房采用实名制、人民币可能升值、利率可能调整、住宅商用将受控制，廉租房、经济适用住房和限价房一系列政策有望纷纷出台。在这众多因素的作用下，可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。

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