装修补偿和利用价值联动

　　□连晏杰

　　李铭购入的一套沿街面商铺，被一家公司看中并承租下来开设咖啡馆。在双方签订的房屋租赁合同中，约定了房屋租赁期限为5年，装修免租期为1个月，此后每月租金为人民币8万元。如果公司即租户欠付房屋租金3个月以上，李铭可以要求提前解除合同。在征得李铭同意的前提下，这家公司按照咖啡馆的格局进行了装修，花费了约100万元的装修成本。

　　然而咖啡馆开张之后的经营状况并不理想，自第6个月开始，公司开始拖欠应该交给李铭的房租。虽经李铭多次催讨，但仍然没有实质性进展。按照规定，拖欠三个月期满之后，李铭便通过法院起诉，要求与这家公司解除租赁合同，同时要求该公司支付欠付的4个月租金32万元。

　　然而问题来了，租户承认拖欠租金的事实，也同意解除合同，但对之前付出的100万元

装修费用并不甘心。认为装修费用已成了“泼出去的水”，无法取回，而李铭却可以在收回房屋之后继续利用，因此要求李铭对装修支出进行赔偿。李铭觉得很冤枉：解除合同是由于租客违约导致，要求自己承担装修赔偿没有道理。而且退一步看，即使32万元的租金顺利收到，还不够支付那笔所谓的“装修赔偿”，这实在让人无法接受。因此，李铭拒绝实行调解，要求法院判决解除。

　　律师意见：

　　本案所涉及的是

房屋租赁合同解除后关于装修补偿的问题，在上海市高级人民法院对于租赁合同的民事法律问答当中，对于房屋租赁合同解除后的装修补偿问题有着较为详细的规定。

　　根据相关法规精神，法院在判令房屋租赁合同解除的同时，应当同时处理装修补偿问题。如果租赁合同解除的原因是由于非承租人违约所致，则出租人应当对承租人的装修进行等价的补偿，具体价值计算以双方协商一致结果为首要考虑，如果无法达成一致意见，则由评估机构进行评估。如果租赁合同解除是由于承租人违约造成，那么要判断承租人的装修对于出租人是否另有利用价值，如果没有利用价值，出租人不应进行补偿；如果的确还有利用价值，出租人应该适当补偿而非等价补偿。

　　在本案中，由于李铭出租的是商铺物业，因此“咖啡馆”此类的装修应该具有一定利用价值，因此李铭应当给予一定的补偿。但同时考虑到承租人违约是合同解除的主要原因，因此李铭只是“适当补偿”而非“等价补偿”，具体标准应由法院视具体情况予以确定。

　　（作者为新华律师事务所律师）

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