贺宛男：房地产股指标渐露颓势

　　□贺宛男

　　房地产股是较早披露年报的一个板块。以沪市为例，迄今已披露2006年报的37家上市公司中，房地产股就占了6家，分别为：华业地产、大龙地产、中宝股份、新湖创业、海泰发展和ST江纸。

　　这6家

房地产公司，除新湖创业和海泰发展外4家均为当年借壳上市的重大重组企业(新湖和海泰原先也是借壳而来)，许多指标增幅极大，6家公司主营收入合计增长72.4%，净利润合计增长397.7%，(加权)平均每股收益从2005年0.043元猛增至2006年0.216元，净资产收益率高达13.83%。尽管如此，一些关键性指标还是渐露颓势。

　　首先是负债率。6家房地产企业总资产152.9亿元，净资产45.72亿元，平均负债率为70.1%，即平均自有资本不足3成，最高的新湖创业负债率达82.44%，大龙地产、中宝股份、ST江纸也在70%以上。

　　其次为现金流。6家公司经营活动产生的现金净流入从上年度的8.03亿元，骤减至-7.3亿元，平均每股现金-0.25元，其中华业地产每股现金为-0.61元，中宝股份为-0.57元。正因为现金流不宽裕，6家企业中仅海泰发展(10派0.7)和新湖创业(10派0.667)有派息预案，派息率都很低。

　　第三个指标最重要，即预收营收之比。从2004、2005年以来，一些好的房地产股预收账款占当期主营收入的比例都在1倍上下，即下一年度的销售收入实际上本年度已经到手，平均也达70%。

　　如万科2006三季报主营收入84.6亿元，同期预收账款103.15亿元，预收营收之比为121.9%，金地集团三季报营收16.77亿元、预收19.58亿元，预收营收之比为116.8%，保利地产三季报营收23.52亿元，预收39.05亿元，预收营收之比更达166%，等等。可这6家企业2006年实现主营收入合计为57.61亿元，预收账款合计为24.04亿元，预收营收之比仅为41.73%；而上年度这一比例为82.45%。6家公司中，这一指标最好的为中宝股份(75.5%)。

　　前两年，一些房地产上市公司负债率看起来也不低，但扣除其中的预收账款，真正属于负债的并不高，如万科前三季约300亿元总资产，其中100亿元为净资产，100亿元为银行贷款，100亿为业主已支付的预收房款，看起来负债占到总资产的三分之二，实际仅为三分之一。如今由于预收款减少，这6家房地产股扣除预收账款后的负债率也达55%，而上年度这一指标为47%。

　　当然，上述6家房地产股并非这一板块的龙头企业，由于多系借壳上市未在股市中融资，现金流等比较紧缺也在情理之中，整个房地产板块的情况尚需等龙头企业披露年报，但有一点似乎可以肯定，即预收营收之比再要达到100%恐已有难度，因为在国家频频

宏观调控下，预售房的销售已大为逊色，资金紧缺、负债上升等都可能随之而来。

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