市值蒸发超百亿 地产股雪崩探秘

　　本报记者 发自广州

　　陈华

　　1月31日，在前一周因土地增值税暴跌而引起大市下挫的地产股，出现了更为惨烈的股价雪崩：继30日华侨城跌停，保利地产、金地地产逼近跌停后，这一天深市龙头万科A逼近跌停，其余深圳地产股也普遍下跌5%以上，使深成指下挫600点以上，创造了去年以来单日最大跌幅。

　　另外，土地

　　深圳开发商

　　市值损失50亿~60亿

　　地产股猛然雪崩，可以说大部分原因源于一纸来自深圳市政府的收费通知。1月31日，中信证券针对1月26日深圳房地局网站公布《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》，发布研究报告表示，将地产股板块评级降低至中性。而最具杀伤力的为以下数段分析：

　　“首先，我们按照政策规定的方式计算——从1994年到2006年深圳房地产总投资额在4000亿元左右；假定地价加上建安成本占到总投资的60%；征收比例按照2%来计算。应缴额=总投资(4000亿)×60%×2%=48亿元。”

　　“其次，我们按照历史上交情况来测算——2006年，深圳116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元，我们假定深圳房地产项目900个来测算，应缴额=900÷116×7.18=55.7亿，两种方法我们取算术平均，初步测算，该项政策影响数为51.85亿元。”中信证券强调，即使按照保守估计深圳开发商也将付出大约50亿左右的真金白银为房屋公用设施专用基金“埋单”。

　　此报告出台同期，如天相投资、国泰君安、长江证券等也纷纷发布对此政策影响的研究报告。其中，天相投资认为，开发商应缴款应该在60亿元左右。其依据是深圳市2005年房地产投资额为423亿元，假设地价占投资额的30%，应交的专用基金为423×0.7×2%=5.92亿元，从1994年至2006年，总额大约在60亿元之内(2002年投资额为355亿元，之前数额均小于该数)。其认为这一规定将对采用全国化策略的公司如万科等有较大影响。长江证券更认为官方利用降低开发商利润来控制房价上涨速度的措施越来越多，将引发“羊群效应”，后续调控措施将更为严格。

　　但是国泰君安证券仍然认为，这一规定出台将对实力开发商影响不大，成本上升将加剧行业优胜劣汰。其认为，建设总投资一般占房价的50%~60%，即该专项基金仅占销售收入的1%~1.2%，预计这一基金平均只会减少企业的净利润8个百分点。“而根据深圳国土房管局的通告，103家企业主动缴纳116个房屋项目的专用基金7.18亿元，平均每家企业才缴纳697万元，每个项目才交纳619万元。而且仅5个月时间就有103家企业主动缴清也从侧面说明对其利润影响较小。何况很多大开发商都有预提，或者至少在开发成本中有一项建设投资额3%的不可预见费，该笔费用足够交纳该基金。”

　　机构投资者为何抛弃地产股？

　　虽然随后在2月1日，大部分深圳地产公司发布公告表示，深圳新的收费规定对其利润及业绩并无太大影响，公司已作出计提准备，而领跌的万科股价已经回稳。但是地产股已经显示出一蹶不振的势头，包括并未受到房屋设施专用基金收费影响的广州上市公司，其股价也继续下跌。而且机构投资者抛售情绪严重，如根据搜狐财经的实时统计软件显示，保利地产在1月30~31日，每日成交量中，有接近50%为散户卖出，25%左右为机构投资者卖出。而1月30日正是保利地产发布2006年业绩预增55%~60%的公告当天。

　　1月份，曾经重仓保利地产的嘉实系基金退出。1月19~23日，根据上交所的公开信息，保利地产被机构抛售数亿元的股票。同时市场消息也传出曾经重仓万科、成为其前三名流通股股东之一的易方达系基金撤出。

　　而根据证券公司对2006年四季度基金季报的统计，截至去年12月31日，在国内158只股票基金中，有53只对房地产股进行10%以上的超额配置，国内基金共在地产股投资291亿元。其中万科A四季度共有110只基金持有该股，较去年三季度末的67只增加43只。在众多基金的“羊群效应”下，万科A的股价由去年三季末的7.57元/股继续上升，最高曾达19元/股。随后大幅下挫至今。1月份基金陆续撤出地产上市龙头公司，似乎已可预示机构投资者对地产股的迅速转变态度。

　　其中，房价涨幅去年名列全国前茅的深圳，开征房屋设施专用基金只属于小范围内重拳打击开发商利润，控制楼价涨幅。而全国范围内开征土地增值税，则更是对地产商依靠囤积土地牟取暴利的模式进行打击，使开发商盈利向正常水平回落。

　　有业内人士以去年以来股价在半年内翻了3倍以上的保利地产进行分析：根据其预增公告显示，全年利润只增长55%~60%，按照其2005年净利润4.07亿元推算，即保利的全年净利润约为6.5亿元左右。

　　而保利地产的2006年1~3季度累计的业绩及利润增长100%以上，三季度为止其利润为3.05亿元，同比增加1.57亿元。根据预增公告推算，四季度保利地产的盈利大约为3.45亿元，但保利2005年四季度净利润约为2.59亿元，即2006年四季度利润增长幅度放缓，同比只增长33%。而房产公司的惯例是年底大量项目结算，有不少业绩入账，往往第四季度才出现业绩爆发性增长，如保利2005年四季度的结算利润占全年利润的60%以上。

　　在公司基本面没有发生大改变，而且2006年业绩已在12月底结算完毕的情况下，保利预增公告的业绩增长速度低于机构预期，机构投资者认为其四季度业绩可能因受重新计提增值税影响，而出现业绩环比增速突然回落，因此出现大量该公司股票被抛售。