长证：深圳房屋专用基金再袭地产商 莫过度恐慌

　　连遭政府税费政策调控

　　长江证券 刘焱

　　深圳市房产管理部门日前下发通知，要求2007年4月1日前，深圳市各房地产开发企业对自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的专用基金进行自查，并分别向深圳市国土资源和房产管理局及项目所在地的区建设(住宅)主管部门申报缴交，对逾期不申报缴交的企业，将依法采取加收滞纳金、暂停开发经营资质等强制追缴措施。

　　此举是继国税总局出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，地产商遭遇的又一次来自政府的旧账追究，显示了政府对房地产的调控决心，并引发市场对后续多种调控政策的关注。

　　显示政府房控决心

　　06年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.2%，其中深圳上涨了13.7%,从而为进一步实施有效调控提供了依据。从这次实施的政策内容来看，要求在2007年4月1日前，深圳市各房地产开发企业对自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的专用基金进行自查，并分别向深圳市国土资源和房产管理局及项目所在地的区建设(住宅)主管部门申报缴交。

　　专用基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造，是房屋的“养老金”。根据深圳规定，2006年3月13日后竣工房屋项目缴交专用基金的标准，特区内竣工交付的房屋项目，按除地价以外的建设工程总投资2%的比例执行，特区外竣工交付的房屋项目，按建设(物业)总投资2%的比例执行。2006年3月13日前竣工房屋项目缴交专用基金的标准，特区内项目对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的，按建设总投资2%的比例执行，1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资2%的比例执行；特区外项目则凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资2%的比例执行。

　　我们了解到，深圳绝大部分的房产开发企业从06年8月份以后进行正常缴纳，而在此之前并未认真进行缴纳清算，可以说深圳市人大于1994年颁布施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》在开发商和政府的长期博弈中并没有得到实际贯彻实施，使得很多房地产企业在政策的变通中获得了“豁免”待遇。这次征收方式的改变将大大改善这种状况，进一步显现政府采取行政手段进行调控的必要。从2006年8月至2006年底，仅5个月时间，深圳市已有103家房地产开发企业主动申报缴交116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元。

　　我们目前关注的是该政策的出台将会引发羊群效应。一旦深圳市进行了很好的试点以后，即会展开全国推广工作，全国很多其他城市将会出台相关政策进行该专用基金的缴纳。因此该政策的影响不仅仅是深圳房地产开发企业，更会涉及到全国所有主要的房地产企业，其影响力不可低估。这也可看作是最近刚出台《关于土地增值税的缴纳清算工作》的后续再调控个别补充。

　　对房企利润影响有多大

　　我们对政策有效实施和预期效果还有待关注。

　　从这次《说明》看出,深圳地方政府收取房屋设施专用基金参考了房屋竣工时间和开发区域二维指标。我们认为，凡是在深圳特区内开发的物业，除了94年11月至99年6月期间外，一律按除地价外的建设总投资2%缴纳。特区外开发的，不论在何时间节点，统一按建设总投资的2%缴纳，因此不同的缴纳方式给开发商带来的利润影响也存在很大的差异。

　　我们预计，在按除地价外的建设总投资2%缴纳中，假设土地成本占销售收入的40%，建安成本占销售收入的20%，房地产企业的销售净利润率统一在14%左右，初步估算将会减少企业的净利润2.8个百分点左右。如果按建设总投资的2%来缴纳的话，根据以上假设数值，将会减少企业的净利润8个百分点。因此我们可以认为， 深圳房屋公用设施专用基金收缴对房地产企业的利润影响有限。

　　同时，房地产开发企业在深圳特区内开发的物业所得税率为15%，本身已享受了优惠政策，对竣工物业基金的缴纳也起了对冲作用。深圳特区外开发的物业，由于受地域的影响，政府将很难监控开发商的成本，在操作层面上有一定的困难，而且考虑到当前我国的具体国情和政策贯彻执行的有效性，对此次政策最终有效实施和所能达到的预期效果还有待关注。

　　后续调控政策将陆续推出

　　我们认为，此次政策虽然是地方政策，不具有全国普遍性，但是我们可以从中看出政府对当前房地产企业调控的坚定决心。无论是前期国税总局出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，还是这次深圳市的《关于收缴房屋公用设施专用基金的实施意见》，总体主旨都是政府强硬追究旧账。上述意见稿早在93年和94年就已出台，但是当时出台以后并未得到严格的贯彻和实施，反映了我国监管层主体意识的缺位和房地产企业所获得市场垄断地位的根源。随着我国市场经济体制的逐步建立与和谐主题思想的构建，房地产价格和供需问题逐渐演变成为政府力量和市场力量相互影响的一种均衡结果。

　　当然我们必须看到，06年国家对房地产市场进行的调控只是部分抑制了个别城市

房价的大幅上涨，对于整个调控结果还缺乏令人满意的有效性，因此也不难看出07年初陆续出台了调控政策，我们预计后期还将出台一系列调控措施，特别在紧接召开的两会期间将是政策制定出台的关键时期，银行加息、土地收紧、税收政策等都将会实施，因此我们认为07年房地产调控更为严厉和理性。

　　开发商成本影响各不相同

　　此次专用基金收缴导致开发商将遭遇一定的成本压力，但是对于各家房地产开发商的影响却不尽相同。对深圳市的一些地产行业品牌公司有着负面影响。由于这些公司的发展战略为全国性的整体开发，很多即实施“3＋X”的开发模式，使得公司为此付出非常高昂房屋实施专用基金。比如万科、金地集团、华侨城等公司。

　　但是对于一些以出租物业为主的企业，虽然按照政策也要缴纳专用基金，但是我们认为这类企业物业开发时间不少是在政策出台前，因此影响也是有限。假设深圳的政策未来在全国得到实施，例如像中国国贸和浦东金桥这样的公司很多物业都在94年前开发并投入运营，受到影响也仅限于后期开发项目，因此我们继续对这类公司持乐观态度。

　　最后特别值得注意的是，对于房地产企业来说，这次政策调控仅限于深圳市，是否在全国实施还有许多不确定性，并且根据我们的测算，这次专项基金缴纳造成的影响远小于土地增值税政策的影响，因此我们建议投资者不必对此政策出台过度恐慌。

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