追缴专用基金 深圳地产公司无大恙

　　房地产商们目前最担心的是政策的不确定性

　　证券时报记者刘昆明

　　深圳市有关部门近期发布《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》，《通知》被投资者认为是继国税总局发布有关增值税清算通知后，深圳市地方政府又一剂抑制房价上涨的猛药，《通知》将对深圳房地产企业的利润产生重大影响。但据相关估算数据显示及多位知名券商分析师、房地产上市公司高管表示，就《通知》本身而言，对深圳上市的房地产企业影响较为有限。而房地产商们目前最担心的是，不知道政府下一步还会不会有新的政策出台。

　　缴交总额约50亿元

　　根据深圳市统计局统计，深圳市自1994年至2006年上半年房地产开发投资总额约为3602.5亿元，其中2002－2005及2006上半年深圳房地产开发投资分别为355亿、412亿、432亿、423亿及212亿元，1994年至2001年投资总额约为1800亿元。

　　据业内人士介绍，通常而言，地价在房地产开发投资中所占的比例约为30％－40％，以最低30％计算的话，1994年至2006年上半年房地产开发的地价成本为1080.5亿元，投资总额减去地价成本，专用基金征收的基数则为2522亿元。按此计算，深圳房地产企业需要缴交的专用基金的数额为50亿元左右，当然由于关外房地产项目所需缴交的标准是建设投资总额为基数，专用基金的缴交数额应该会大于50亿元，但考虑到关外大型房地产项目开发的时间较晚，投资总额有限，超出的数量应该不会很多。

　　对地产公司影响有限

　　虽然50亿元是一个不小的数字，但根据深圳市国土资源和房产管理局的数据显示，深圳地区房地产开发企业达到893家，其中注册地在深圳的房地产上市公司有48家。按地产企业的总数计算，每家房地产企业所需缴交的专用基金不超过600万元，这还没有剔除截至2006年12月31日已经缴交的7.18亿元。而相应的48家地产上市公司2006年三季度的净利润就已经达到121亿元，未分配利润达到215亿元。

　　联合证券分析师鱼晋华测算，对于上市公司而言，应缴交的专用基金，无论是从现金流还是利润来说，影响都较小。

　　长江证券分析师杨靖凤也表示，初步估算（缴交专用基金）会减少房地产企业的利润不超过3％，而由于房地产企业在深圳特区内开发的物业所得税率为15％，本身已享受了优惠政策，对竣工物业基金的缴纳起到了对冲的作用，所以专用基金缴交对房地产企业的利润影响有限。此外，东方证券分析师王树娟也认为，专用基金的追缴对房地产企业而言影响不大，特别是那些资源性地产企业，其中不少企业对此也有预提基金。

　　最担心政策的不确定性

　　多位房地产企业的高管对以上分析师的观点表示认同，同时认为就《通知》本身而言对公司的经营确实影响不大，他们现在最担心的是政策的不确定性。

　　深圳一家以开发高端物业为主的房地产上市公司高管在接受证券时报记者采访时认为，其实征收专用基金的事情1994年就已经发布了，只不过和

　　另外一家房地产上市公司的高管则坦言，追溯起来理论上确实会有一笔较大的支出，但在执行方面总是还有很多的空间可以操作，而且很多2004年以前的房子都有历史问题，不管是产权也好、销售也好，房地产企业一般都会有借口少交点专用基金，特别是2004年以后新建的房子基本都已经缴交了专用基金，不在计算之列，所以总体来说，影响会有一点，但构不成负担。

　　不过，令他们担忧的是，不知道政府下一步会出台什么样的政策。正如杨靖凤所言，其实单个政策本身影响不大，怕的是引发羊群效应。在土地增值税清算通知发布后，地方政府又下猛药，如果调控政策一波接一波，地产商坦言，“我们也不知道这种政策的效果会怎样，但房地产现在确实面临很多政策风险，成本越来越高，如果