张刚：地产板块彻底摆脱利空阴影

　　1月17日，受到国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的影响，房地产板块曾连续大幅下挫。不过，自本周开始，地产股开始止跌回升，昨日更成为沪深两市的领涨板块。那么，究竟是调控措施实质性影响有限，还是市场忽视利空而盲目上涨呢？

　　土地增值税仅有局部影响

　　其实，《中华人民共和国增值税暂行条例》早在1993年就已经颁布了，只不过一直没有执行，企业都是以预征土地增值税的形式缴纳，各地对应的税率从0.5％至3％不等，数额极其有限，近日的《通知》则是对《暂行条例》进一步的贯彻落实。《通知》中最重要的是缩短了土地增值税的清算时间，过去的土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，对于存在资金周转困难的中小房地产商较为不利。另外，新政对土地储备较早或拥有较多低成本项目储备的公司影响较大，对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大。大型房地产上市公司按照国家规定将这部分款项作为成本计提，因此从账面来看，这些大型房地产商的利润额不会有非常大的差异。对于一些长期从事普通住宅开发（特别是经济适用房）的企业和纯自持物业出租的企业，由于从事业务属于免征土地增值税范围或不发生土地和建筑物产权转让，影响较小。这样看来，此政策并非对所有房地产企业产生负面影响，该板块前期的整体性暴跌，反而使一些本来不应被波及的上市公司凸显了投资机会。

　　进入2007年，人民币升值在走上了短期加速上行的通道之后，似乎停不下来了。不过，专家认为，外部资金快速涌入带来的人民币加快升值趋势不可避免。日前陆续出炉的2006年度外贸顺差、外汇储备数据等都给了人民币升值更多的正面刺激，外部资金涌入过快过猛，央行可能也感觉到人民币升值应该加速。人民币加速升值，对房地产行业形成了良好的投资环境，使得

　　年报业绩对地产股形成利好

　　在预计年报业绩大增的上市公司中，房地产类公司为主要群体。当然在收入确认的会计政策方面，此行业也有其特殊性，使得业绩变化幅度较大。自2007年1月1日起，新的企业会计准则将在上市公司范围内率先实施，引入了“以公允价值计量”的会计政策，部分上市公司因持有投资性房地产而使得净利润或资产出现较大幅度变化。另外，4月份继续披露年报的同时，上市公司的第一季度季报也同时公布，将直接反映出相关数据的变化，新的会计准则对上市公司资产或净利润的影响程度，成为了新增看点。

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