新浪财经讯 作为本轮行情的主力，房地产板块受增值税“新政”影响出现了一场“大地震”，消息在媒体公布的当日(17日)，房地产板块整体下跌超过10%，天量伴随一根罕见巨阴；18日早盘，房地产股整体延续暴跌，午盘后才逐渐反弹，从房地产指数K线图看，收出一根带长下影的阳线。

　　可以说，房地产两日来的调整大大挫伤了人气，大盘受累，个股普跌。在银行股连日低迷的情况下，后市房地产板块的走势或将仍旧牵动整个大盘。

　　新浪财经19日早盘邀请国泰君安房地产行业分析师张宇先生做客新浪嘉宾聊天室，探讨房地产板块走势，并与新浪网友进行互动交流。

    以下为聊天实录：

　　主持人：各位网友大家上午好！

　　新浪财经19日早盘邀请国泰君安房地产行业分析师张宇先生做客新浪嘉宾聊天室，探讨房地产板块走势，并与新浪网友进行互动交流。

　　除了通过电脑访问新浪网，各位网友还可以通过手机访问新浪网在移动中关注聊天进程。手机新浪网的网址是：sina.cn。

　　新浪财经：房地产板块国泰君安认为2007年一季度应重点配置的，但今年一季度又可能宏观调控政策比较集中的时期，增值税或仅仅调控的开端，对此您否继续保持乐观？

　　张宇：我们认为今年国家还将在规范房地产行业的目的下出台一系列的政策，包括土地管制、行业管制、税收管制、信贷管制等各方面。值得注意的，虽然这一系列在行业方面的宏观调控将对国内房地产行业未来的格局产生重大影响，但我们今年投资这个行业最主要的原因行业集中度的快速提高，比如万科近年加大对国内拥有土地资源优势公司的并购，直接导致其项目储备数量的快速增长，并且销售收入和利润也因此出现大幅增长，因此行业集中度的提高将更加有利于大公司未来经营业绩和市场份额的提升。所以只要有助于这一进程的政策出台，对这些公司的中长期发展都利，因此我们今年提出“超配者超强”，结果如何，我们可以让时间来考验。

　　新浪财经：您认为实施增值税新政最主要目的什么，您预计会产生哪些影响？您认为哪些上市公司最可能因此影响盈利预期，哪些公司的影响可能最小。具体对于国泰君安证券主推的4个“强势组合”，您预计2007年的盈利增长否会受到影响？板块内部否将出现分化？

　　张宇：此次政策规定分期项目参与计税、普通住宅和非普通住宅分开计税将压缩开发商以往的避税空间，增加资金压力；预征转清算将直接减少地价增值收入，这些将使项目公司和中小企业的生存空间越来越小，行业竞争进一步加剧，强势大中型企业的市场份额将提高，其成长性将更。

　　新浪财经：您认为实施增值税新政最主要目的什么，您预计会产生哪些影响？您认为哪些上市公司最可能因此影响盈利预期，哪些公司的影响可能最小。具体对于国泰君安证券主推的4个“强势组合”，您预计2007年的盈利增长否会受到影响？板块内部否将出现分化？

　　张宇：此次政策规定分期项目参与计税、普通住宅和非普通住宅分开计税将压缩开发商以往的避税空间，增加资金压力；预征转清算将直接减少地价增值收入，这些将使项目公司和中小企业的生存空间越来越小，行业竞争进一步加剧，强势大中型企业的市场份额将提高，其成长性将更。

　　基于税法正常测算的敏感性分析表明，毛利率在43-59%之间的公司，交纳土地增值税将使销售收入下降5-10%，净利润下降1-3.3%。万科、上实发展等大多数公司毛利率在59%以下，因此，负面影响较小。即使按悲观假设，敏感性分析也表明影响较小毛利率超过55%、净利润率超过25%的公司将受到较大负面影响，尤其非普通的高档住宅开发为主的开发商。例如：华侨城A。

　　大多数开发区公司或物业经营类公司，因其开发项目不销售，所以不用交纳土地增值税。例如：中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营，北辰实业、金融街部分开发项目用于经营。这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业，这有利于完善大开发商的产品结构。

　　新浪财经：有网友提出，新会计准则的实施也房地产强的一项支撑，而增值税新政可能挤掉这部分利。因此板块估值将下降，您怎么这一观点？

　　张宇：我认为这一观点静态理解行业发展，随着行业的发展，大企业的收入、利润和市场份额将更加快速地增长，它们的估值会因此而降低吗？

　　新浪财经：从历史上看，房地产板块对调控的反应都没有这一次强烈，连没有跌停纪录的万科也在消息公开当天抵挡不住而跌停。请您分析其中的原因，您认为这正常的下跌还由于股指高位对利空的过度敏感引起的恐慌？

　　张宇：前期庞大的获利盘借此机会进行强势调整。

　　新浪财经：我们注意到，国泰君安在日前针对增值税的点评中建议继续“增持”优质地产，今天的盘面，几只绩优地产股，包括招商地产、保利 地产等早盘继续跌停，万科A也两度触摸跌停板。整个板块在19日收出一根长长的下影线。显示机构分歧较大。您认为，新政施行后，整个板块否已存在泡沫？

　　张宇：增值税的意义之一规范房地产行业，完善对这个行业的税收征收体系，改变过去行业开发的高毛利水平。但，一个很浅显的道理，只有赚钱才会交税，这将刺激开发商扩大规模经营，也将一定程度上加快利润结算。我不认为开发企业的业绩增长会放慢。

　　新浪财经：有网友提问，由于市场对宏观调控措预期较大，增值税新政仍处于消化期，另外，近期亦有判断称大盘可能需要一波调整，您认为目前购入地产股的时机吗？

　　张宇：从中长期投资策略，目前已经有较大幅度的调整，是逐步建仓的机会。

　　新浪财经：有观点认为，增值税只行业调控的一个信号，下一步不排除有陆续政策出台，而国泰君安提出的被广为接受的利主要RMB升值、流动 性泛滥和新会计准则，“利空”一旦陆续增加，板块上涨动力否难以为继。

　　张宇：我们前面也谈了，今年地产股的投资基础人民币升值和行业集中度加速，只要这两个趋势保持，板块依然有很强的上升动力。

　　新浪财经：有网友问，目前房地产行业否已临近景气周期的顶点？

　　张宇：从目前的情况，商品房作为投资品的一部分，未来价格还有可能进一步上涨，这在人民币升值大背景下的市场反映；从行业而言，随着调控措施的到位，行业集中度将快速提高，因此，为数不少的中小发展商将退出这一领域，中短期行业景气周期顶点迹象明显。

　　新浪财经：有网友问，地产股反弹会不会因为后进机构被套而无奈拉高出货？

　　张宇：人民币升值趋势未改，因此地产股还今年证券市场的重要投资标的。

　　主持人：由于时间关系，本次嘉宾聊天到此结束。感谢张宇，感谢热心网友的参与。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。