地产巨头体味股市两日震荡

　　“也许这一政策将导致地产行业又一轮的产品结构调整，进而导致地产企业的行情分化。”万科总经理郁亮说

　　郝倩

　　一切都没有征兆。风云突变的时候，上海置业(1207.HK)执行董事副总裁蒋旭东还在忙于分公司的调研工作。

　　1月16日晚上8点，国家税务总局正式在网站上挂出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。位于网页中部的这条消息并不醒目，之前也没有在业界被充分预警。

　　“1月17日上午，同事从网上打印出政策资料，我才知道土地增值税清算这条消息。”蒋旭东对《第一财经日报》坦言，他并没有料到国家税务总局会在春节前出台这一政策。

　　临近春节，蒋旭东的主要精力都集中在了公司的年终总结，以及即将进行的新年展望工作。

　　政策出台给市场预期带来的负面影响，毫无保留地体现在了股市上。所有这一切，在17日下午完全爆发。

　　A股市场早盘指数在商业零售、金融股等推动下一度冲高，并创出行情新高2870.42点。此时，似乎没有股民注意到地产股已经在悄然走低，包括万科A、华侨城等股票开盘即下跌。到当天下午，地产板块全线跳水，26只房地产个股跌停或逼近跌停。

　　同样，作为中华企业(600675.SH)董事会秘书印学清也没有在第一时间得知这条消息。在外地出差的她，通过第二天的电视新闻了解了政策的详细内容。

　　新城B股(900950.SH)董事长王振华也是在1月17日通过报纸得知消息。对政策颇有研究的他，也没有料想到当天下午地产股的全线暴跌。

　　这一天，上海置业在香港市场的股价下跌8.11%，昨日再跌6.72%；中华企业则在1月17日跌停。

　　“地产公司对于政策的反应并没有外界想象的那么快。”蒋旭东事后说。

　　安抚投资者

　　受到拖累的还有大量的散户投资者。

　　1天之内，投资者温先生的账面收益缩水了2万元。温先生将此次投资中主要的失误归咎于没有监控到国税总局的新政策。

　　“等到第二天，通过媒体知道地产增值税开征的消息时，已经来不及了。”温先生重仓持有的两只股票都是地产股，张江高科(600895.SH)和万科A(000002.SZ)。17日下午，他眼睁睁地看着万科股价从18.8元的高位跌停。

　　就在此前一天，地产股还在2007年的大盘调整中一路上扬，这也曾经令温先生心花怒放。去年7月底，他以每股5.8元的价格购进万科A，11月下旬以每股6.8元的价格购进张江高科。

　　紧要关头，房地产企业都尽快地表现出了对后市的乐观态度，以抚慰投资者。多家大地产商均对《第一财经日报》表示，土地增值税的清算并不会对其利润造成太大影响。

　　随后的1月18日，业内龙头万科率先发布公告称，在土地增值税缴纳标准等方面，新政策与以往规定无重大变化，并称“万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素”。这种市场预期让该公司笃定“已披露的2006年度净利润较上年度增长50%～65%的预期将不受上述影响”。

　　今日，中华企业紧跟着发布公告，也表达出2006年业绩并不会受到新政影响的要义。知情人士说，政策出台之后，中华企业也十分平静，甚至还没有召开政策讨论会议。

　　18日下午，万科A以16.59元的价格低开之后，最终收盘价为16.97元。万科的总经理郁亮从万科昨天的表现判断称，优质的地产股必然成功突围。    

　　新城B董事长王振华则明确表示，地产股的短期暴跌，是因为股民对于新政策没有充分地了解。他认为，对于新城这种以开发大众普通住宅为主营业务，并在2003年之后通过市场高价拿地的企业来说，政策的影响可降到最低。

　　“我现在不打算抛掉地产股。如果我的判断没错，政策的影响将只是暂时的。”温先生说。

　　重新审视

　　地产股“非常态”

　　相比国税总局已经发布的通知，王振华对于接下来的政策实施细则更为关心。因为1993年的政策曾对建造普通商品房有过减免土地增值税的相关规定。但是，“普通商品房”如何定义，现在还未可知。

　　万科也在公告中明确表示：“万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。”

　　在2007年农历新年之际，新的政策多少又让地产商体会到了宏观调控的紧张气氛。

　　虽然业内人士都知道，这个政策只不过将国家在1993年宏观调控时提出的征收政策进行明确，但接下来高端物业的发展是否将受到更大的限制，协议用地时期获取土地的地产企业的毛利率是否会受到政策的影响，这已成为近两天地产公司的会议中心议题。地产业内更多的重新审视还集中在整个行业接下来的发展趋势上。

　　出乎预料之外的股价暴跌，也不得不让业内人士重新审视之前地产股暴涨的“非常态”。

　　“现在回顾看来，之前地产股的确涨得太狂了，利用土地增值税政策明确的契机，对地产股进行一个调整，还是十分必要的。”郁亮对《第一财经日报》表示。

　　“新政实施之后，可能会导致净利润下跌1%。”新城B董事长王振华预计。他进一步解释说，新城B股的净利润可能从12%～13%降低到11%到12%。相比来看，一些在协议用地时期拿地的企业，特别是一些以土地出让为主营业务，并已通过中介机构作出增资评估的房地产企业，可能直接会导致50%的毛利率缩水。

　　“也许这一政策将导致地产行业又一轮的产品结构调整，进而导致地产企业的行情分化。”郁亮说。

　　蒋旭东并没有对此发表评论，但他坦言，政策出台之后，房地产企业必须要作出判断，并出台具体的应对办法，这是每一个企业无法回避的。

　　“在做完年终总结的课题之后，上海置业也要好好讨论这一话题。”蒋旭东说。