刚性需求锐减，楼市不完美收官

　　□地产主笔 唐文祺

　　2006年12月，楼市的收官表现并不完美。

　　总体而言，上海的各个细分市场并没有太大波动。从大环境来看，上海全市房地产开发投资增幅虽然同比仍有增长但增幅回落这一现象，体现出目前上海经济的平稳态势。从微观市场来看，相继出台的房地产调控政策效应已趋稳定，因此，上海的新房、二手房、写字楼、商铺等市场虽然皆有调整，但仍然属于平稳幅度。

　　12月份，上海新房市场出现了自7月份以来的首次回调，应该说作为调控政策的主要实施对象，上海的新房市场在提高基准贷款利率、限制外资进入房地产市场、各种税收政策的出台之后，无论是下降还是增长，皆在小幅度范围内进行着调整，发展趋势一直保持着较为平稳的运行情况。

　　从市场的细分产品来看，上海

豪宅市场表现低迷。由于“限外”阻碍了豪宅主要客源，即外籍人士的入市，因此导致销售市场波动明显，直至年底才开始出现松动现象。另一方面，年底传统淡季里的普通住宅市场，随着需求量的减少，呈现出供略大于求的形势，但总体表现较为平衡。

　　12月份，上海

二手房市场在年底传统淡季来临时，向下调整。一方面，临近年底时节，有意购房者寄希望于明年的市场调整，因此仍然准备谨慎待看后市；另一方面，随着部分区域动拆迁工作的结束，动拆迁的刚性需求已基本释放出来，市场需求量有所减少；此外，年底新房市场的优惠活动，也造成了部分二手房客源的分流。

　　从租赁市场来看，据高力国际的报告，2006年第四季度的上海豪宅市场空置率甚至增加到了19.1%，而空置率的显著增加也导致租金比去年同期下降了12.1%。同时，销售市场在政策影响下一年间波动明显，直至年底才开始出现松动迹象。

　　12月份，上海写字楼市场仍然一如既往的活跃，受到租金持续上涨的市场利好影响，上海写字楼市场得到了各路资本的青睐。除了实力雄厚的开发商持有长线投资策略之外，海外资本也愿意分一杯羹，积极酝酿着投资计划。部分写字楼租户组合优质的项目，更是成为争抢的

蛋糕。

　　高力国际分析师认为，由于跨国企业，尤其是跨国金融机构对于甲级写字楼的需求十分强劲，但市场供给量的严重缺乏，使得空置率在第四季度降到很低的3%至4%左右的水平。同时，这种需求和供给的不平衡也导致了租金和售价不断上升，甲级写字楼的全年售价增速在10％以上，平均售价已达到每平方米4695美元。

　　12月份，上海商铺市场终于自去年5月份之后开始出现回调，其指数水平与去年同期相持平。伴随着上海零售业的飞速发展，加上年底节日旅游热潮的出现，上海商铺市场止跌回升。上海市中心商铺的租金有大幅上涨，而据高力国际分析师透露，预计未来处于新兴商业区约41.6万平方米的购物中心又要投入市场，上海各个购物商圈的扩容已成为现实。但问题是，这些新兴商业区的项目仍然需要较长时间的培育发展，而随着城市规模和人口的发展，市场将进一步细分以满足不同区域市场的需求。

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