听证激辩“四川房子”

　　商品房究竟在什么条件下才能预售?现房销售会否使房价再往上“冒”?按套内面积计价会否“换汤不换药”?《办法》规定的处罚力度是否太小？

　　昨(18)日由四川省政府法制局、四川省建设厅联合举行的《四川省城市房地产交易管理办法》听证会上，上述问题成为代表们激辩的焦点。

　　提升预售“门槛”会否助涨房价

　　《办法》第十一条规定，房地产开发企业预售商品房，应该依法取得商品房预销售许可证。未取得商品房预销售许可证的，不得进行商品房预售，不得收取购房款或其他与购房有关的任何费用。

　　《办法》同时规定，商品房预售应当符合下列条件：6层（含6层）以下的，已完成基础和主体结构工程；7层以上9层（含9层）以下的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的70%以上；10层以上的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的60%以上。

　　对于上述规定，听证代表李宁称，提升商品房预售“门槛”的出发点虽然很好，但有可能客观上助涨房价。这有以下三个方面的原因：一是导致开发商资金短缺，不得不以较高成本融资，从而提高商品房价格；二是商品房建设周期延长，可能导致商品房市场供求关系失衡，从而推升商品房价格；三是中小开发商将被淘汰，而剩下的大开发商开发的大都为挡次较高的商品房，这是否与众多老百姓的住房需求相符合。

　　建设银行四川省分行的代表就商品房预售款进行监管问题发表意见说，《办法》中规定，金融机构、房地产开发企业、工程监理企业有配合预售资金监管的义务。但银行也是企业，无论从《商业银行法》还是从《公司法》来看，商业银行都无此权力和义务。

　　按套内建筑面积计价会否“换汤不换药”

　　《办法》第十七条规定，销售新建商品房应当按套内建筑面积计价，同时应当在合同中明确套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，以及公共配套房屋及实施的产权归属。对此，有代表认为，按套内建筑面积计价应该有个前提条件----明确商品房的单位价格不变。否则，房地产业开发商完全可以将套内建筑面积的销售单位价格提高，到头来，“换汤不换药”，购房者付出的购房款并没有减少。

　　四川大学高倩代表认为，应该更多地关注购房合同对房地产开发商和购房者方权利和义务的约定，而不是究竟按什么方式计价。她说，她曾经在购房时就吃过“霸王合同”的亏，虽然有省建设厅、省工商局统一制定的示范合同，但房地产开发商以补充合同方式将一些不平等条款强加给购房者。

　　法律层级是否太低，处罚力度是否不够

　　“从《四川省城市房地产交易管理办法》这一名称上来看，它不是一个地方性行政法规，只是一个地方政府的规章。”四川大学高倩代表说，建议将其上升为地方性行政法规，由省政府办公会议讨论通过后，提交给省人大常委会审议。

　　在昨天的听证会上，代表们还特别关注对房地产开发商违法行为的处罚力度。有代表说，《办法》对房地产开发商违法行为的处罚力度确定为3万元“封顶”，这对于财大气粗的