利空袭击地产股急挫

　　2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％－60％不等的土地增值税——

　　利空袭击地产股急挫

　　本报讯(记者汪江涛)利空来袭，地产股遭殃！地产股昨日受土地增值税开征消息影响，全线下挫。至收市，地产股的跌势再次加剧，整个板块跌幅达到9.78％。万科等多只地产龙头股封死跌停板，个股也出现大面积跌停，同时拖累大盘出现三波大幅度的跳水走势。至尾市，沪指跌跌42.12点(1.49％)，收报2778.90点；深成指跌227.84(2.84％)，收报7775.65点。

　　增值税强制清算

　　国家税务总局网站通知说，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％－60％不等的土地增值税。《通知》规定，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，“对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。

　　所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。记者昨日见到1993年财政部发布的《土地增值税暂行条例》和1995年的《实施细则》。其中，对于土地增值税税额征收，按照不同的税率和系数计算。比如增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％，而增值额超过50％未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％。增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用等。深圳某房地产上市公司董秘昨日告诉记者，公司以前对于土地增值税没有清算，现在按照新规必须进行清算，在合并财务报表中将有反映。目前该公司正组织人力，对土地增值税开征的财务影响进行核算。

　　影响有限

　　对于土地增值税的影响，记者昨日采访了相关专家和业内人士。莱蒙鹏源集团投资发展部洪敦胜昨日受访表示，国家以前也征收土地增值税，但只是预征。“一般按销售收入的1％征收，最终清算一般补交也不多。这一次是从严征收土地增值税，一般认为高端产品的土地增值税可达销售收入的10％以上。”

　　土地增值税强制征收影响较大的有：以前低价拿地，现在用来开发并出售的；

豪宅市场，别墅市场，高端产品等。寒桐投资顾问公司老总韩世同认为，土地增值税征收的影响较大：一个原因是征收的比例大(30％－60％)；二是此次对象是开发商，而以前是消费者，比方说豪宅土地的增值。韩世同还认为，此次税收强制征收有仓促推出之意，“在高

房价时代，对于延期开发的土地征收增值税需要深度考量。而且此次征税与国家对房地产税收‘减税种，免税基，低税率’的思路似乎不合。”

　　昨日，广发证券花长劲受访认为，土地增值税征收对房地产个股“影响不大”。据称，上市公司此前对该项税收按收入百分比列出，而目前按照单个项目征收，“税收更细化了。对于高毛利率的公司，土地增值税影响较大。”花长劲同时指出，增值税征收中，有扣除额一项，“这一点并不具体详细。也有研究员表示，原先有大量土地储备公司的利润水平将因为增值税有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，使得未来将会为此付出非常高昂的增值税。记者查询到，老牌房地产上市公司万科2005年的房地产业务毛利率为29％，也就是说万科将适用较低的税率。而市场后入房地产上市公司，其毛利率应该高于万科，这些公司受到的影响或许更大一些。

　　从盘面表现来看，受到利空消息影响，万科、保利地产、华侨城、招商地产等龙头地产股均跌停。作为

人民币升值的主线，房地产股在此前的行情中涨幅较大，昨日在政策利空的打压下出现整体调整，大部分地产股的跌停封单都超过了百万股，机构杀跌迹象明显，前期获利筹码蜂拥而出。

　　但也有市场人士认为，大部分地产股昨日出现跌停主要因为前期地产股涨幅巨大，本次刚好借这次机会进行一个调整。对于房地产行业，长远来看，其利润率依然是所有行业中最高的板块之一。这一点或许可以从万科跌停后，仍不断出现的买单可看出。

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