增值税“地震”重创地产股

　　昨日33只地产股跌停，两市地产指数单日跌幅均超过9％

　　增值税“地震”重创地产股

　　【本报讯】房地产调控再出重拳。国税总局决定从今年2月1日起，向房地产开发企业征收30％~60％土地增值税，这是该税种1993年推出后今年2月起正式征收，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。受此消息冲击，昨日两市地产股集体暴跌，华侨城A开盘十余分钟便封住跌停，万科A、招商地产、金地集团、保利地产、陆家嘴等前期强势股亦前后撞冲跌停，至收市两市共有33只地产股封死跌停，其中地产B股8只。两市的地产指数单日跌幅均超过9％。

　　业内人士表示，此次土地增值税清算的通知，意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，房地产企业的利润空间被不同程度地压缩已是不可避免。

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　　土地增值税如何计算

　　以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，若项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5000万元。按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33％，在50％以下，税率为30％。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30％＝1500万元，而此前的预征（以上海为例）是2亿元×1％＝200万元，差距颇大。（于兵兵）

　　当事者说

　　如何评估增值税清算的影响？部分房地产上市公司公告显示

　　《通知》对利润影响有限

　　记者昨天采访了部分房地产上市公司，公司负责人所持观点比较统一。他们认为，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会面临下调压力，但具体到不同公司所受影响大小不同。而部分上市公司今日发布的公告显示，该政策对上市公司业绩影响有限。

　　万业企业董秘办负责股东咨询事宜的人士称，从执行细则看，公司开发的多为普通商品住宅项目，很多在建工程都达不到征收标准，加上公司存量土地不多，总的来看影响将很有限。公司此前关于2006年业绩的预增不变。

　　深振业董秘方东红接受记者采访时表示，开征土地增值税对房地产企业影响主要是两个方面，一个是高档楼盘，如大户型住宅和别墅；另一类是廉价历史用地。由于上述两类情况增值幅度巨大，缴交的土地增值税自然水涨船高。

　　记者截稿前，收到了万科A（000002）等公司就“土地增值税清算”对公司影响事宜发布的公告。

　　万科A称，公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50％~65％的预期将不受上述影响。公司一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。

　　深长城称，深长城已按土地增值税相关政策和各地方政府的规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税。公司在新项目的开发运营中对土地增值税问题已经作了预先考虑。公司所开发的房产基本为普通居民住宅，项目结算受土地增值税清算管理的影响不大。

　　招商地产（000024）称，招商地产在房产实现销售时已预交了土地增值税，并对符合清算条件的项目作了必要的考虑。此通知的执行不会影响公司完成2006年既定的利润计划。

　　泛海建设（000046）称，《通知》对公司主营业务影响有限；阳光股份（000608）称，《通知》的颁发对公司2006年经营业绩不会造成较大影响；亿城股份（000616）表示，通知的实施对公司具体影响，需待各地税务机关的具体清算办法出台后方可确定。（钟国斌袁媛）

　　分析师视点

　　地产股“牛气”已尽？多数房地产行业分析师认为

　　市场对利空消息反应过度

　　土地增值税将开征消息一出，地产股股价纷纷“坠地”。地产股“牛气”真的将面临拐点吗？记者采访发现，多数房地产行业分析师认为，昨日地产股不分青红皂白的下跌有市场不理性的因素，市场对利空消息反应过度。

　　国泰君安房地产行业分析员张宇把该规定对部分房地产上市公司业绩的影响作了个统计，统计结果显示，对万科的盈利影响为6％，其他企业相对多一点。但他认为，这个影响对房地产股不是很大，因为对房地产股炒作的关键不是业绩增长是否超过50％，而是人民币升值等因素，这个规定的实行将有利于优势企业对弱势企业的购并。

　　有分析人士认为，昨日地产股不分青红皂白的下跌有市场不理性的因素。昨日万科、万业的下跌明显就是被“错杀”了，后市地产股将出现分化，受此影响小的优质公司股价将会回升。

　　中信证券的研究显示，对房地产公司而言，土地增值税征收对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。对中国国贸、浦东金桥无影响，对华侨城、招商地产、中粮地产、保利地产等影响稍大。

　　中信证券分析师指出，政策对房地产行业和企业有几个方面的影响：第一，会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率；第二，影响房地产公司的项目购并；第三，会影响企业的现金流。

　　万联证券表示，对于房地产公司来说，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会面临较大下调压力，但对各家房地产开发商的具体影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出高昂的增值税，这些企业包括保利地产等。

　　万联证券称，从中期趋势分析，本轮征收土地增值税，给各地产公司带来的影响目前难以准确估计。但鉴于人民币持续升值和供求关系等利好的支撑，万科、保利地产、万业等地产优质股回档将是良好的中线买点。（钟国斌袁媛）

　　专家观点

　　土地增值税对房地产市场影响几何？业内专家认为

　　发展商淘汰速度将加快

　　下月起清算房地产开发企业土地增值税带来房地产上市公司的地震，也引起房地产界的强烈关注。业内人士表示，此举将使发展商的淘汰速度进一步加快，并由于房地产公司利润率的降低，有可能使流向房地产的社会资金减少，从而减少市场的供应。

　　开发商利润减少

　　中原地产深港研究中心总监张伟表示，以前国家有关部门出台征收土地增值税的相关政策，是按一栋楼的销售收入减去应扣除项如管理费用等之后的标准征收，但是由于应扣除项难以计算，以前此项税收的征收也有难度。

　　后来，有关部门再出台政策，按总销售额征收，普通住宅为0.5％，豪宅为1％，这样即使一个1亿元的销售额，税收也只有100万，数额并不大，对发展商总体上就没有什么影响。

　　但是，目前国家有关部门开始对房地产开发企业土地增值税进行清算，扣除的项目部分规范了，哪些应该扣除，哪些不应该扣除，管理费用扣除多少，都有着明确的规定，这样操作起来，发展商也就没有多大的解释余地。

　　同时，此次征收的数额也比以前大的多，最低幅度为30％，最高征收可以达到60％，如此大的幅度，不能不对开发企业造成影响，将使开发商的利润大大减少，因此，房地产开发企业淘汰的速度将会更快。

　　“成本转嫁”不太容易

　　为了利润率，开发企业是否会将成本转嫁到购房者身上，抬高

房价？张伟认为可能性不大。他分析说，如果开发商抬高房价，那随之利润率也会增加，而增加的部分一样也会征税。也就是说，利润越高，税也越多，更重要的是，开发商如果提高房价，还需要冒市场是否能接受的风险。

　　建豪宅热情或会降低

　　知名地产研究人士半求认为，清算土地增值税对房地产市场的影响有以下五点：一、对那些持有租赁物业较多的开发商影响较小，有可能改变市场的开发结构。二、可能造成流向房地产的社会资金减少，减少市场的供应量。三、项目公司会增多。四、使普通住宅和豪宅的利润空间差距缩小，开发商建设豪宅的热情也许会有所降低。五、开发企业利润率下降。目前许多公司都是职业经理人，利润率是其考核的重要指标，在征收土地增值税的情况下，经理人也不排除通过提高房价的手段来追求利润率。（董超文）

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