刺激开发商增持自有物业

　　□国泰君安证券研究所 张 宇 孙建平

　　大多数开发区公司或物业经营类公司，因其开发项目不销售，所以不用交纳土地增值税。例如：中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营，北辰实业、金融街部分开发项目用于经营。这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业，这有利于完善大开发商的产品结构。

　　此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入，从以往经验看，我们倾向于认为不会追溯。即使追溯，据了解，万科、金融街、招商地产等很多大

　　预售许可3年后仍未卖完的项目必须进行土地增值税清算，将制约很多以中小开发商为代表的捂盘行为，加速行业洗牌，增加商品房销售量。

　　维持行业“增持”投资评级，昨日市场大幅下跌与前期累积涨幅过大也有关，对行业基本面依然看好。

　　根据税法正常计算的土地增值税敏感性分析

　　增值额超过扣除项百分数 20％以下21-50％之间51－100％之间100－200％之间200％以上

　　毛利率 <42.7 43.4－59.3 59.8－76 76.2－92.7>92.8

　　净利率 <24.7 25.4－41.3 41.8－58 58.2－74.7>74.8

　　交税导致销售收入下降幅度0 5.2－1010.2－17.5 17.7－28.3>28.4

　　交税导致净利润下降幅度 0 0.9－3.3 3.4－8.8 8.9－18.9 >19

　　数据来源：国泰君安