土地增值税无根本变化 地产股暴跌纯属反应过度

　　土地增值税政策无根本性变化

　　2007年1月16日，国家税务总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。1月17日，沪深两市房地产板块集体下挫，数十只房地产股票跌停，大多数股票跌幅在5%以上。国家的土地增值税对地产股的影响到底有多大？

　　1993年12月13日，国务院出台了《土地增值税暂行条例》。当时出台条例的目的之一就是为了抑制炒买炒卖土地以获取暴利的行为。此后，在很长一段时间内，国家都没有出台任何关于土地增值税的政策。因此，在新一轮房地产宏观调控的背景下，当管理部门再次出台关于土地增值税政策时，市场就容易对新出台的政策产生误解，并做出过度反应。

　　由于前段时间

房地产板块涨幅比较大，给广大投资者以“高处不胜寒”的感觉。因此，一有风吹草动，就容易产生过度反应。其实，只要仔细分析这次国税局发布的文件就能发现，此次政策对大部分上市房地产开发企业的业绩影响并不大。由于房地产开发企业结算的特殊性，房地产公司在出售其商品房的时候并不知道土地的具体增值额，无法征收土地增值税。因此，对

开发商征收土地增值税往往采用预先征收的方式进行，即按收入的一定比率先征收，等项目结束后再根据实际增值额进行清算，多退少补。由于预征额往往小于实际应纳税额，有些开发企业为延缓纳税会采取拖延清算的办法。而此次政策规定了土地增值税的清算单位是房地产开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算，同时还具体规定了土地增值的清算条件。这在政策源头上堵死了部分开发企业拖延清算土地增值税的路子。因此，本次政策只会对一些开发商的资金周转产生影响，对于房地产开发企业的利润影响并不显著。

　　中原

证券研究所 苏小波

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