“以房养老”恐将水土不服

　　本报记者 费杨生

　　中国房地产业协会的一位副会长近日表示，将探索建立“住房抵押、贷款养老”的试点。支持者认为，此举是住房保障制度备战老龄社会的一大创新，应该大力推行；反对者强调，此“舶来品”与养儿防老、共享天伦的传统理念背道而驰，且有继续推动房价上涨之嫌，恐将水土不服。

　　“以房养老”的学名叫做“住房反向抵押贷款”，也就是房产所有者以房屋产权为抵押，按月从金融机构领取现金直至身故。这相当于金融机构通过分期付款的形式，收购房产所有者的房屋产权，故又称“倒按揭”。

　　“以房养老”在英美等发达国家已是一种成熟的

房地产金融产品，但在我国尚为雏形；一些业内人士正为其“长大成形”而积极寻求银行和保险机构的支持。他们称，此举是适应国情的一大创新，是备战老龄化社会的住房保障制度创新。它可以解决部分老年人的经济顾虑，满足其养老保障需求。统计显示，2005年底，60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%，纯老年人家庭占有老年人家庭的比例已经将近40%。

　　此外，此举还是金融混业经营的创新。给银行、保险公司增添了盈利新品种，也是刺激消费、扩大内需的创新。要想60岁之后“以房养老”，人们就得在60岁之前拥有至少一套有完全产权的住房，这就将未来的卖房需求提前转化为了买房需求。

　　与此同时，“以房养老”不符合国情的质疑之声也此起彼伏。一是观念上的障碍。国人“养儿防老、共享天伦”的家庭观念，以及“但存方寸地，留于子孙耕”的财产继承观念仍根深蒂固。二是制度上的障碍。我国农村的宅基地不允许抵押，“以房养老”在农村怎么推行；城镇商品房的土地使用权只有70年，到期之后的风险如何分担等等。再则就是一系列的技术问题，比如，“倒按揭”险种如何设计，

房价如何评估等。更重要的是，对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分困难，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。

　　更甚者，一些专家认为，在住房价格“疯涨”的当下，“以房养老”实则是“火上浇油”。因为，要抵押，先有房，就会在一定程度上刺激原本就较为膨胀的住房需求，使房价继续亢奋下去。而且，住房肩负养老重任后，还会加剧普通民众的“被剥削感”：前半辈子辛苦赚钱买房，后半辈子为了生活又卖房。

　　还有一种声音则是，“以房养老”实则是公民个人完全承担了养老保障，政府则部分地推卸掉了社会保障的义务，这与建设一个有责任的政府不相符。

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