买下租赁房要讲“先来后到”

　　□连晏杰

　　李铭前期播出的“种子”开花结果，根据“地段论”选择的物业不但在出租投资上有所获益，而且还吸引到愿意高价购房的客户。有人就看中了他名下一套中心地段的小户型公寓，开出相当诱人的价格要求购买，可谓正中李铭下怀。但一个现实的问题是，这套房屋已经租给了一个年轻白领，且租赁期限还有8个月时间才到。李铭将这一情况告知了意向购房者，该客户表示，即使存在租客也无所谓，这并不能影响他购买这套房屋的决定。得到这样的保证，李铭便乘热打铁，与这个购房者签订下了房地产买卖合同。

　　然而急着回收利益的新房东开始等不及了，他希望李铭能够与原来的租客进行交涉，提出能否提前解除合同，如果愿意的话，可以给予租客适当补偿。岂知李铭刚刚向租客提出这个建议，这个年轻白领却不乐意了，不仅不同意解除合同，反而责怪李铭没有在房屋出售之前通知他。了解下来，原来他自己也有意向购买这套房屋。

　　更糟糕的是，认为自己有理的租客还提出，直至租赁期限届满都不会再支付房屋租金。如果李铭不同意的话，就到法院进行起诉，以使得李铭与购房者签订的房屋买卖合同无效。

　　律师意见：

　　这个案例涉及的是

房屋租赁合同当中的“优先购买权”问题。根据我国《合同法》和《最高法院关于民法通则若干问题的意见》（《民通意见》），承租人对于承租的房屋享有优先购买权，所谓优先购买权，就是在同等的条件下（包括房屋的价款，价款支付方式等），承租人有权优先购买所承租的房屋。

　　因此，本案中的李铭在欲出售这套房屋之前，租客年轻白领是首要通知人，并需要征询是否愿意行使优先购买权。由于优先购买是在同等条件的情况下提出，因此行使与否都不会影响到李铭的实际利益。

　　值得一提的是，根据《民通意见》，优先购买权应当提前三个月予以通知；但是《合同法》中也有规定在“出卖之前的合理期限内”通知承租人。这一规定可以说是对《民通意见》的修正，因此出租人只要在出卖前合理的期限内通知了承租人，而承租人不明确表示需要行使优先购买权，就可以将房屋出售了，当然这一合理期限也要给予承租人一定的考虑时间。

　　但是，类似于本案这样，房东并没有通知租客便将房屋进行了出卖，会产生如何的法律后果？根据《民通意见》，承租人可以起诉请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但在司法实践中，法院一般要考虑承租人的起诉目的是否为了行使优先购买权；如果承租人的起诉目的是为了破坏原来交易，那么法院一般不会予以支持。

　　（作者为新华律师事务所律师）

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