国土竞买难打低价主意

　　“由于1月1日实施的《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）的执行，对我们的招商引资工作压力变相加大，去年12月初，我们用土地做筹码，准备引进一家外资企业，由于当时只是口头协议，约定今年1月中旬再签定合同，如今，我们在当初承诺的低价土地已经无法兑现，眼看煮熟的鸭子就飞了。”成都市某区招商局的负责人王诚（化名）对记者感慨说。

　　尽管《标准》实施才刚刚十天，但像王诚这样用低价土地引资而遭遇“滑铁卢”的并不鲜见。不仅如此，就是国有土地在招拍挂过程中，欲以超低价竞买工业用地的想法也将成为过眼云烟。

　　价格再低也不会离“谱”

　　《标准》指出，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

　　此外，工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。

　　对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

　　土地曾为引资立过汗马功劳

　　就在《标准》实施前，土地的低价竞买的确为不少地方的招商引资立下过汗马功劳。

　　某石油公司的一位负责人就向记者透露，他们之所以在外地投资，主要就是看中了当地的廉价土地。

　　“因为在当时，我们公司还没有向外投资的打算，但当地招商部门主动找到我们，要求我们去投资，开出的条件十分优惠，只要我们投资达到了一千万元，他们就无偿划拨一百亩土地给我们公司。我们已经在哪里投资有三年多的时间了，地价已经上涨了很多。现在，我们就是单卖土地都可以卖上七八百万元。”

　　而在成都某郊县投资的一家外资企业的负责人则表示，投资当地完全就是看中的土地，“靠企业赚钱是非常困难的，只有土地赚钱才快。这两年，该县的土地几乎翻了一番。如果不是土地的原因，真正想去那里投资的企业恐怕不多。投资要赚钱，地产是大头。”

　　据悉，由于一些地方在招商引资中竞相压低地价，甚至以零地价，低于成本出让工业用地，成为当前土地管理与调控中存在的一个突出问题。

　　“为了引资，地区之间这种竞相压价的恶性竞争，不仅破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，而且还造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。由于土地出让价格远低于其实际成本，国家土地所有权权益未得到应有体现，造成了国有土地资产的大量流失。由于土地取得成本低，一些企业便圈占了大量的土地，建花园式工厂，造成土地资源的低效利用和闲置浪费。作为拍卖企业，我们曾经为一些地方的工业出让用地进行过拍卖，但由于受当地招商引资的影响，每次的拍卖结果都不容乐观。”拍卖师郑小军说。

　　“招拍挂”让土地保值增值

　　“为了解决这一问题，《标准》明确了最低价标准与土地等别挂钩的政策，即对应于全国划分的15个土地等别，最低价标准从最高等别一等的840元／平方米递减至最低等别十五等的60元／平方米，约为新增建设用地土地有偿使用费的6倍。以土地等别为基础确定的最低价标准，随等别的降低呈明显下降趋势，体现了区域土地利用政策。《标准》的下发实施，是运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，将有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土地市场秩序，促进土地的节约集约利用。从另外一个角度讲，对土地的招拍挂也是一件好事，至少说在价格上可以比以前拍得要高些，对土地的保值增值具有很好的效果。”郑小军说。

　　郑小军认为，《标准》为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。《标准》体现了土地利用政策导向，这有利于缩小东、中、西部差距，促进区域协调发展。同时，提高了工业用地的出让价格，让土地保值增值。 本报记者古月