定金收条不可小觑 约定明确方可担保

　　□连晏杰

　　开始“收租”生活的李铭，名下一套高级公寓住宅在前些时间腾空了。通过中介公司介绍，李铭与希望租房的高小姐相识。双方在房屋租金、租金支付方式等问题进行协调之后，商量了一下后认为毋须通过中介公司也可以完成交易，何况还可以省下一笔佣金费用。但这样一来，双方就不能立即进行签约。于是高小姐便与李铭口头约定，在当月月底签订正式的房屋租赁合同，同时交付了相当于两个月租金数额的定金。对此李铭并无异议，并按照所收定金数额出具了收条。

　　然而月底即将届满时，高小姐却表示与李铭签订租赁合同有困难，主要是由于她前一个租赁合同的事宜尚未处理妥当，无法立即搬出来，只能等到下个月月底才能履行签约。李铭当然不肯，因为这就意味着他的房子得继续空置一个月；但立即签约又显然不可为。于是他便向高小姐提出，如果无法立即签订租赁合同，就得没收她所支付的定金。但高小姐也不示弱，指出收条上原本便未注明签约的具体期限，况且她并不是完全取消签约意向，仅仅只是晚一个月时间而已，因此她认为李铭无权没收定金。

　　协商不成的情况下，李铭想着是否该把房屋租借给其他人，但又担心自己反而会承担双倍返还定金的赔偿责任。一时间，在“租或不租”的问题上，倒没了主意。

　　律师意见：

　　经常会有买卖双方会了省略中介佣金，发生“跳开”中介公司的情况。由于无法立即签订

房屋租赁合同，因此双方通常会商议先付一笔定金，约定以后签订租赁合同。通常很少会有人想到签订专门的定金合同，而只是类似于李铭那般，出租房屋的一方仅仅出具一张定金收条，记名收到租赁某处房屋的定金多少钱，然而这样的定金收条几乎无法起到真正的合同担保作用。

　　本案中的房客高小姐就是钻了定金收条记载事项不明确的空子，将签约时间硬生生拖了一个月。更有甚者，还可以推翻原先口头约定的租金数额、租金支付方式、起租期或者租赁期限等条款，来达到合同无法商定的目的，从而导致双方无法协商一致而不能签订合同的目的，还有效规避定金罚则。

　　因此，笔者建议出租人在出具定金收条的同时，尽可能的记明双方商定的主要条款，比如签约时间、租金数额、租金支付方式、起租期或者租赁期限等，如果可能的话最好签订一份简单的定金协议，以便发挥定金的担保作用。

　　尽管李铭的定金收条没有写明缔约时间，但根据《合同法》的规定，没有约定履行期限的合同应当在合理期限内履行，而租赁合同签订的合理期限显然不可能很长。因此李铭可以书面通知高小姐立即签订房屋租赁合同，如果高小姐在合理期限内仍未能做出回应，李铭有权适用定金罚则并和其他人签订房屋租赁合同。

　　(作者为新华律师事务所律师)

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