房价“虚跌实涨”和地价猛涨的隐忧

　　从上海的情况来看，尽管房地产宏观调控取得较大成绩，但仍然存在着诸多亟待解决的问题。

　　一是房地产投资规模仍然偏大。今年1~11月，房地产开发投资额1204.75亿元，占全社会固定资产的33.1%，预计全年房地产投资总规模在1400亿元，同比增长10%左右。

　　二是房价“虚跌实涨”。从上海平均房价来看，2005年和2006年呈下跌趋势，但从分区情况来看，外环线以内的房价依然呈现强劲的上涨。根据上海市房地产交易中心网上房地产公开信息，今年1~8月，外中环平均房价比2005年上涨16%，中内环上涨4.6%，内环以内上涨7.9%。

　　三是地价猛涨隐含市场风险。从今年土地出让1号公告和2号公告的结果来看，除个别地块外，大部分都成交。其中，远郊区大多以底价成交，而一些近郊和市区次中心地块炙手可热，竞拍价大大高出底价。以新江湾城C1和C2地块为例，在短短1年多时间里，地价猛涨20%。

　　不久前召开的2006年中央经济工作会议指出，“着力调整经济结构和转变增长方式，着力加强资源节约和环境保护，着力推进改革开放和自主创新，着力促进社会发展和解决民生问题……”做好明年的经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。会上明确提出要加强房地产市场的合理引导和有效调控，要求健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度。可以说，历年中央工作会议从来没有像今天这样关注房地产。

　　从以上会议内容中，至少透露出以下三点信息。一是一年多来的房地产宏观调控并没有取得完全的预期效果；二是廉租住房建设严重滞后；三是经济适用房制度需要大力改进规范。

　　因此，2007年首先将落实中央经济工作会议对房地产的要求。无论是中央政府还是地方政府，都会继续实施房地产宏观调控，尤其是在市场监管方面会加大力度。与此同时，在廉租住房制度方面将有重大措施出台。

　　作为房地产企业和消费者，应密切关注宏观经济，更应关注房地产调控趋势———蛋糕会有的，牛奶也会有的。从目前形势来看，上海房地产企业“强者恒强、弱者恒弱”的趋势已经形成，大企业正在积极抢占市场，争取切得更多的“蛋糕”；而中小企业则面临被吞噬的境地。上海房地产业集中度正趋于进一步提高，这也是市场发展的必然趋势。（整理 唐文祺）