海泰发展受益滨海新区开发

　　兴业证券研究所任壮

　　投资要点

　　●中国未来“十一五”期间的投资热点区域是天津滨海新区，滨海新区中“含金量”最高的区域是作为“领航区”的滨海高新区。

　　●公司控股股东海泰控股集团主导滨海高新区的开发，大股东的扶持可能使公司成为滨海高新区开发建设中的最大受益者。

　　●公司增发筹集资金投向的两个项目海泰绿色产业基地三期、领世郡高档住宅项目将支持公司未来三年业绩持续增长。未来6－12个月的目标价为11元，给予“强烈推荐”评级。

　　独特的工业地产运营模式

　　海泰发展（600082）主业为工业地产，目前已在国内形成了独具自身特色优势的工业地产运营模式———海泰模式。公司针对科技型中小企业的成长需求，以企业孵化服务为主线，通过配套的工业地产开发建设，辅之孵化以与投融资服务，使园区内的创业企业形成规模化、配套化和产业化。公司的开发模式可概况为“通过企业的市场化运作，结合金融创新，提供企业创业、创新、产业化孵化需求的成长环境与专业化服务平台”，目前是国内唯一一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司。

　　与国内的园区类上市公司张江高科比较，公司在园区规模、引进企业数量与知名度、创造产值等方面不及张江高科，但在创业孵化上更专业化，工业地产主业更突出，风险投资更审慎，而且大股东不参与高新区内的开发经营，使上市公司在工业地产开发方面更具专业化与独立性。与张江高科相比，公司的竞争优势在于基于孵化服务的专业化工业地产开发模式，未来将通过跨区域、跨行业进行品牌、服务与模式的输出，使这种经营模式具有更强的生存与发展潜力。

　　工业地产方面，公司开发的具有国内最佳生态环境与创业环境的大盘工业科技园———海泰绿色产业基地，占地930多亩，目前已开发有一期、二期占地330多亩，建筑面积共31万平方米，目前租售率达到80%以上。2007年后将开发三期，占地606亩，预计以销售为主。通过成功运作海泰绿色产业基地的大盘工业地产项目，公司在环渤海区域确立了工业地产市场的主导地位，并成为该区域的专业化工业地产龙头企业。

　　滨海新区发展带来新机遇

　　中国未来“十一五”期间最炙手可热的投资区域是那里？是天津滨海新区。滨海新区中“含金量”最高的区域在哪里？是作为滨海新区的“领航区”———天津滨海高新技术产业园区（简称“滨海高新区”）。滨海高新区将成为唯一的“国家高新区”，并且是滨海新区的“领航区”。因此，应以国家发展战略的高度看待滨海高新区的开发建设。

　　目前天津滨海高新区目前已进入规划阶段，预计2007年年初整体规划方案将会出台。大股东海泰控股将主导滨海高新区的开发建设，并表示将充分利用公司的融资平台和大盘工业地产开发经验，承担未来滨海高新区的开发建设。我们认为，公司将成为滨海高新区的主要开发建设者。

　　一方面，作为海泰控股旗下唯一的工业地产

开发商，公司的“海泰工业地产开发模式”将可能被大股东复制、升级到未来滨海高新区的开发建设中。另一方面，在以土地开发建设为主导的开发建设中，以高新技术产业园区为核心的工业地产将是未来滨海高新区的“核心土地资源”，而以住宅开发与

商业地产将是属于综合配套设施建设。因此，滨海高新区内的土地投资价值与升值潜力将是巨大的。公司是控股股东海泰控股集团旗下唯一的融资平台，未来极有可能将滨海高新区的起步区大幅土地资产注入上市公司，公司将成为滨海高新区开发建设中的最大受益者。此外，公司还可能会通过投资滨海新区内的高新技术公司股权，分享高新科技企业的成长收益。

　　业绩增长前景清晰

　　公司近期公告拟非公开方式增发1.2亿股，控股股东海泰控股拟以土地使用权或现金认购不低于1000万股，发行价格不低于5.63元/股，筹集资金将投向海泰绿色产业基地三期项目以及领世郡高档居住区海泰高层项目。预计增发项目将在2007－2009年结算，增发后公司未来的可售物业将增加29万平米，两个项目未来将给公司带来约1.9亿元的净利润，合计摊薄每股收益近0.50元。

　　经过进一步与公司高管交流及对滨海高新区进行实地调研，我们认为，公司未来的发展模式日益清晰，发展前景广阔。维持对公司2006年、2007年、2008年每股收益为0.20元、0.34元、0.65元的判断。公司未来6－12个月内的目标价为11元，给予“强烈推荐”评级。

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